15 %-reglen kan anvendes – men ikke blindt!

Siden 1982 har det været muligt at overdrage fast ejendom mellem familiemedlemmer til en værdi, der ligger inden for et spænd af +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering. I de senere år har anvendelsen af den såkaldte ”15 %-regel” dog været forbundet med usikkerhed og særligt fortolkningen af undtagelsen om ”særlige omstændigheder” har ført til en række administrative afgørelser og retssager.

Det er derfor vigtigt at tage stilling til, hvorvidt der I konkrete overdragelsessituationer foreligger særlige omstændigheder eller om 15 %-reglen kan anvendes med de fordele, der følger med.

Begrebet særlige omstændigheder udvikles konstant og senest er der truffet et par afgørelser om anvendelsen af 15 %-reglen og fortolkningen af begrebet ”særlige omstændigheder”, som vi gennemgår nedenfor.

SKM 2023.38.LSR

I sagen ønskede en mor bindende svar på, at hun kunne sælge en ejerlejlighed til sin datter til en værdi svarende til den offentlige ejendomsvurdering +15 %,, uden der skulle betales gaveafgift. Det kunne Skatterådet ikke bekræfte, og moren indbragte herefter sagen for Landsskatteretten.

Skattestyrelsen gjorde under sagen gældende, at der forelå særlige omstændigheder, og pegede i den forbindelse på 1) den tidsmæssige sammenhæng mellem morens erhvervelse af ejendommen og den ønskede overdragelse til datteren (2 år og 4 måneder) og 2) forskellen mellem handelsprisen i forbindelse med erhvervelsen og overdragelsessummen opgjort efter 15 %-reglen (en forskel på 74 %).

Moren gjorde heroverfor gældende, at det – som fastslået i Højesterets kendelse optrykt i UfR 2021.2382 – er det offentlige, der er nærmest til at bære risikoen for at de offentlige ejendomsvurderinger er for lave samt at lave offentlige ejendomsvurderinger ikke i sig selv kan udgøre en særlig omstændighed.

Landsskatteretten lagde Skattestyrelsens argumenter til grund og nåede i den konkrete sag til den konklusion, at der forelå sådanne særlige omstændigheder, der kunne begrunde en tilsidesættelse af 15 %-reglen.

Afgørelsen er i tråd med tidligere afgørelser og udfaldet er derfor som udgangspunkt ikke overraskende. Overraskende er det dog, at Landskatteretten ikke i sin afgørelse tager stilling til de afgørelser og principper herfra som moren henviste til under sagen. Landsskatteretten syntes derimod at agere efter principperne i det styresignal som SKAT foreløbigt kun har fremlagt i udkast.

SKM 2023.54.ØLR og SKM 2023.131.LSR

Østre Landsrets afgørelse handlede om værdiansættelse af et sommerhus, der blev udlagt af et dødsbo til en værdi svarende til den offentlige ejendomsvurdering -15%.

Skattestyrelsen gjorde under sagen for Østre Landsret gældende, at den samlede realkreditgæld i ejendommen udgjorde kr. 3.042.000, at lånegrænsen for et fritidshus var 75 % af ejendommens værdi, og at realkreditinstituttet derfor havde vurderet ejendommens handelsværdi til at være minimum kr. 4.056.000. Dette medførte, at handelsværdien var 65 % højere end udlægsværdien. Derudover gjorde Skattestyrelsen gældende, at der var en væsentlig tidsmæssig nærhed mellem realkreditbelåningen og udlægget af ejendommen, idet der kun var gået 1 år og 7 måneder mellem de to hændelser.

Østre Landsret fandt, på baggrund af den tidsmæssige nærhed mellem den seneste realkreditbelåning og udlægget, samt den betydelige difference mellem boets værdiansættelse og realkreditinstituttets vurdering, at der forelå særlige omstændigheder og imødekom Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering.

Kendelsen fra Østre Landsret er ligeledes i tråd med praksis på området. For både denne kendelse og den overfor nævnte afgørelse fra Landsskatteretten gælder, at der lægges vægt på 2 forhold, 1) forskellen i værdierne og 2) det tidsmæssige perspektiv.

Spørgsmålet om det tidsmæssige perspektiv fik afgørende betydning i en anden nyere afgørelse. I SKM 2023.131.LSR fandt Landsskatteretten ikke at der forelå særlige omstændigheder, der kunne tilsidesætte anvendelsen af 15 %-reglen. I den konkrete sag var forskellen i værdierne kr. 3.330.000 og der var gået 3 år og 1 måned fra farens køb af ejendommen til overdragelsen til sønnen fandt sted. Landsskatteretten udtalte, at de havde ”lagt vægt på, at der ikke er tale om en kort ejertid…”.

Denne afgørelse – set i sammenhæng med den øvrige praksis – støtter opfattelsen af, at der ved vurderingen af om der foreligger særlige omstændigheder lægges vægt på, om der er to forhold, der i kombination begrunder en tilsidesættelse af 15 %-reglen.

Konklusion

På baggrund af ovenstående afgørelser må det konkluderes, at rummet for overdragelse efter 15 %-reglen er blevet mindre. Til trods herfor bekræfter afgørelserne dog også at 15 %-reglen fortsat kan anvendes – også på de nuværende (lave) offentlige ejendomsvurderinger.

Retsstillingen vil dog være usikker indtil Højesteret formulerer entydige præmisser, der kan skabe en definitiv afklaring af begrebet ”særlige omstændigheder”. Det forventes at Højesteret mod slutningen af året vil tage stilling til begrebet.

Indtil da er anbefalingen herfra, at det er vigtigt, at 15 %-reglen ikke anvendes blindt – men også at det er tilsvarende vigtigt at overveje, om den kan anvendes - særligt inden der kommer nye offentlige ejendomsvurderinger.

Det er afgørende, at der søges rådgivning forud for anvendelse af 15 %-reglen, således at parterne i overdragelsen i samråd med deres rådgiver får aftalt de nødvendige og relevante skatteforbehold.

Hvis du har spørgsmål til artiklen eller ønsker at overdrage fast ejendom til familiemedlemmer, er du meget velkommen til at kontakte advokat og partner, Frans Bennetsen eller advokatfuldmægtig, Charlotte Degnbol Wenzelsen.