Værdiansættelsescirkulæret fastlægger, at familieoverdragelser af fast ejendom kan ske til en pris svarende til +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering (+/- 20 %, hvis ejendommen har fået en ny vurdering). 15%-reglen er dog under konstant udvikling og finder blandt andet ikke anvendelse, hvis der foreligger "særlige omstændigheder". Dette aspekt har gennem årene skabt en omfattende praksis om, hvornår værdiansættelsescirkulæret og +/- 15%-reglen kan tilsidesættes.
Højesteret har i to nylige afgørelser præciseret anvendelsesområdet for værdiansættelsescirkulæret og dermed 15%-reglen. Disse domme er af stor praktisk betydning, da de afgrænser anvendelsen af reglen i relation til nærings- og investeringsejendomme. Denne artikel giver et resumé af Højesterets afgørelser og deres praktiske betydning.
I dommen tog Højesteret stilling til, hvorvidt et ægtepar, der var næringsdrivende med udlejning af og handel med fast ejendom, og som overdrog en del af deres virksomhed til deres sønner som led i et generationsskifte, var berettiget til at opgøre ejendommenes værdi efter værdiansættelsescirkulæret.
Højesteret fremhævede, at formålet med værdiansættelsescirkulæret og 15%-reglen er at skabe forudsigelighed og tryghed ved familieoverdragelser af fast ejendom. Reglen sikrer, at hverken gavegiver eller gavemodtager skal bære risikoen for usikkerheden mellem den offentlige ejendomsvurdering og den faktiske handelsværdi. Flertallet i Højesteret (3-2) vurderede, at næringsejendomme, som erhverves med henblik på videresalg for profit, ikke er omfattet af de hensyn, der ligger bag værdiansættelsescirkulæret og 15%-reglen.
Flertallet fremhævede yderligere, at næringsejendomme ikke er positivt anført i værdiansættelsescirkulæret, der primært omhandler ejendomme, som er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven – en kategori som næringsejendomme ikke falder ind under.
På den baggrund konkluderede Højesteret, at værdiansættelsescirkulæret – og dermed 15%-reglen - ikke kan anvendes på næringsejendomme. Gaveafgiften skulle derfor beregnes ud fra ejendommenes handelsværdi.
I en anden afgørelse vurderede Højesteret, at 15%-reglen ikke altid kan anvendes på investeringsejendomme, hvis investeringsejendommene er værdiansat til dagsværdi i årsregnskaber.
Sagen omhandlede en far, der havde overdraget investeringsejendomme ejet af kommanditselskaber til sine døtre, og spørgsmålet for Højesteret var, om ejendomsværdierne ved beregning af gaveafgiften kunne fastsættes efter 15%-reglen. Ejendommene var i henhold til årsregnskabsloven løbende reguleret i selskabernes årsregnskab til dagsværdi.
Højesteret fandt, at værdiansættelse af en investeringsejendom til dagsværdi i et årsregnskab foretaget i overensstemmelse med reglerne i årsregnskabsloven vil kunne begrunde en fravigelse af 15%-reglen i værdiansættelsescirkulæret.
Om 15%-reglen konkret skulle fraviges, måtte bero på en vurdering af forskellen mellem dagsværdien på ejendommene og den offentlige ejendomsvurdering.
Selvom 15%-reglen fortsat kan anvendes, indsnævres dens anvendelsesområde løbende, hvorfor det fortsat er afgørende at holde sig opdateret på den nyeste retspraksis på området.
Hvis du vil læse endnu mere om 15 %-reglen, kan du finde vores artikel ”15 %-reglen kan anvendes – men ikke blindt”.