Værdiansættelse af ejendomme – regnskabsmæssig værdi eller offentlige ejendomsvurdering?
Overdragelse af fast ejendom i forbindelse med et generationsskifte er en kompleks problemstilling, hvor værdiansættelse spiller en central rolle. Dette gælder særligt ved beregning af bo- og gaveafgift, hvor fastsættelse af handelsværdien kan give anledning til tvister, hvilket de seneste afgørelser på området, herunder SKM2024.554.LSR og SKM2024.497.LSR, viser. I disse sager er anvendelsen af de vejledende cirkulærer blevet sat på prøve, og det er blevet tydeligt, at det i visse tilfælde er nødvendigt at fravige disse regler for at følge seneste praksis på området.
SKM2024.554.LSR
I denne sag overdragede klageren anparter i et holdingselskab, der var en del af en ejendomskoncern. Ejendommene i koncernen var i årsrapporterne værdiansat til dagsværdier, men ved gaveoverdragelsen blev værdien af ejendommene reduceret til de offentlige vurderinger i henhold til TSS-cirkulære 2000-09. Skattestyrelsen ændrede værdiansættelsen af holdingselskabet, idet styrelsen ved værdiansættelsen af holdingselskabet ansatte koncernens ejendomme til dagsværdierne i henhold til årsrapporterne.
Landsskatteretten fandt, at TSS-cirkulære 2000-09 er vejledende, og at det ikke kan anvendes, såfremt det ikke giver et retvisende billede af handelsværdien. Retten vurderede, at dagsværdierne i årsrapporterne udgjorde et mere retvisende udtryk for ejendommenes handelsværdi, da de afspejlede, hvad ejendommene kunne forventes at blive solgt for til tredjemand. På baggrund af egenkapitalen på cirka kr. 19.500.000 i holdingselskabet fandt retten, at det var usandsynligt, at selskabet ville blive overdraget til en værdi på cirka kr. 7.400.000, som klager ønskede. Retten stadfæstede dermed Skattestyrelsens værdiansættelse, idet fravigelsen af cirkulæret blev anerkendt som relevant og nødvendig for at fastslå en korrekt handelsværdi.
SKM2024.497.LSR
Tidligere på året afsagde Landsskatteretten en lignende afgørelse. I denne sag blev ejendommene i holdingselskabets datterselskaber ligeledes nedskrevet til de seneste kendte offentlige vurderinger ved værdiansættelsen i forbindelse med et generationsskifte. Ejendommene var i regnskabet optaget til dagsværdier og anvendelsen af de offentlige vurderinger medførte, at flere af datterselskaberne havde en negativ værdi.
Skattestyrelsen ændrede værdiansættelsen af ejendommene til dagsværdier i henhold til årsrapporterne.
Landsskatteretten fandt, med samme begrundelse som i SKM2024.554.LSR, at Skattestyrelsen var berettiget til at fravige anvendelsen af TSS-cirkulære 2000-09.
Opsummering
Begge sager illustrerer, hvordan vejledende cirkulærer og de offentlige vurderinger kan fraviges, når en alternativ vurdering giver et mere retvisende billede af handelsværdien. I de nævnte tilfælde blev regnskabspraksis, der efter Skattestyrelsens vurdering afspejlede den faktiske markedsværdi af ejendommene, anerkendt som et mere præcist grundlag for værdiansættelsen end den offentlige vurdering. Dermed blev cirkulærets anvendelse tilsidesat til fordel for en vurdering, der bedre afspejlede ejendommenes reelle handelsværdi.
Afgørelserne viser, at det ikke kun er ved anvendelse af TSS-cirkulære 2000-10, der skal trædes varsomt. Det skal der også ved anvendelse af TSS-cirkulære 2000-09 og den tidligere tommelfingerregel om, at ejendomme kan nedskrives til offentlig vurdering i forbindelse med generationsskifte af selskaber, gælder derfor ikke længere.
