Betydningen af myndighedernes påbud for erhvervslejemål?

Som det fremgår af dagspressen, har en række større detailkæder i Danmark, der driver virksomhed fra lejede lokaler, meddelt udlejerne, at de indtil videre suspenderer huslejebetalingen på grund af corona virussen og de som følge heraf iværksatte foranstaltninger. Spørgsmålet er så, om en sådan suspendering af huslejebetalinger berettiget kan finde sted efter dansk rets regler.

I forbindelse med besvarelsen af dette spørgsmål, er der grund til at sondre mellem forskellige typetilfælde.

Tilfælde hvor lukning af detailvirksomheder finder sted, uden at dette kan tilskrives påbud fra myndighederne

Detailvirksomheder har i betydeligt omfang valgt at lukke deres butikker, uden at dette skyldes et påbud fra myndighederne, f.eks. som følge af svigtende kundetilgang eller andre forhold, der beror på lejernes individuelle forhold og vurderinger.

I disse tilfælde er det vores opfattelse, at det med ret stor sikkerhed ikke, efter dansk rets almindelige regler, vil være berettiget at suspendere huslejebetalingen. Noget andet vil efter omstændighederne kunne følge af individuelle kontraktbestemmelser i de indgåede lejekontrakter.

Tilfælde hvor lukning af detailvirksomheder finder sted som følge af påbud fra myndighederne

Myndighederne har for en række brancher meddelt påbud om, at virksomhedsejerne som følge af smittefaren skal lukke for offentlighedens adgang til deres forretningssteder. Det gælder for:

• Serveringssteder, hvor der serveres mad, drikkevarer eller tobak til indtagelse på salgsstedet. Der må dog holdes åbent for offentligheden med henblik på salg af mad og drikkevarer, der ikke indtages på salgsstedet (take-away).           
• Indkøbscentre, stormagasiner, arkader og basarer. Dog må dagligvarebutikker, apoteker og specialforretninger med medicinsk udstyr holde åbent for offentligheden.
• Steder, hvor der udøves sports- og fritidsaktiviteter, herunder spillehaller, lege- og badelande, svømmehaller, træningscentre, teatre og biografer. I det omfang, der i sådanne lokaler udøves nødvendig genoptræning af personer, kan lokalerne dog holdes åbent for disse personer.
• Tatovør-, piercing-, spa-, kropspleje-, skønheds- og massageklinikker, solarier og frisører.

I forbindelse med sådanne lejemål er det af nogle lejere gjort gældende, at bestemmelsen i Erhvervslejelovens § 23, stk. 2, der er citeret nedenfor, udgør tilstrækkelig hjemmel til at suspendere pligten til at betale husleje til almindelig forfaldstid.

”Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen”.

Det er efter vores opfattelse, som udgangspunkt, næppe tilfældet, at denne bestemmelse kan tages til indtægt for dette synspunkt, da den dels alene direkte vedrører situationer, hvor et lejemål er bragt til ophør og dels - efter lovforarbejderne til bestemmelsen og den overvejende opfattelse i den juridiske litteratur - sigter på situationer, hvor årsagen til forbuddet har forbindelse til selve lejemålet og kan tilskrives udlejers forhold, eller forhold for hvilke udlejer bærer risikoen. Det synes ikke umiddelbart nærliggende, at det er udlejeren, der er nærmest til at bære risikoen for corona pandemien og følgerne heraf. Spørgsmålet er dog ikke afklaret i retspraksis.

Det har også fra lejerside været anført, at forpligtelsen til at betale leje i lejemål, hvor der ikke er adgang for offentligheden, er midlertidig suspenderet som følge af force majeure-lignende betragtninger.

Hvorvidt dette argument holder hele vejen hjem, vil nok i betydelig grad afhænge af, om domstolene vil nå frem til, at udlejeren som følge af myndighedernes påbud om at offentligheden ikke må få adgang til butikslokalerne, ikke kan anses at have stillet de lejede lokaler til rådighed for lejeren på kontraktmæssig måde. Dette synspunkt vil formentlig blive prøvet ved domstolene i kølvandet på corona pandemien.

Se mere om force majeure og betingelserne herfor på coronaguiden.dk

Også i relation til disse typetilfælde vil indholdet, af den konkret lejeaftale skulle inddrages i vurderingen.

Konklusion og anbefalinger

Som det fremgår ovenfor, er der en vis tvivl om retsstillingen mellem erhvervslejere og udlejere. Nok mest i relation til de lejemål hvortil offentligheden ikke har adgang, som følge af de af myndighederne udstedte påbud. Specielt lejerne udsætter sig for en betydelig standpunktsrisiko ved at suspendere lejebetalingen, da udlejer vil være berettiget til at ophæve lejeaftalen, såfremt suspensionen af huslejebetalingen viser sig at være uberettiget.

Som følge af denne retsusikkerhed - det forhold at hjælpepakken vedrørende omkostningsdækning endnu ikke er udmøntet og vel også et synspunkt om, at det synes rimeligt at udlejere og lejere i fællesskab deler de omkostninger, der følger af den helt ekstraordinære situation, landet nu befinder sig i, er det vores opfattelse, at meget taler for, at parterne indgår konkrete aftaler, så begge parter kommer fornuftigt gennem krisen, og forretningsforholdet til fælles gavn kan opretholdes på den anden side af pandemien.