Boligkøb i Spanien er anderledes end i Danmark

Publiceret som tillæg "Bolig i Spanien" i Berlingske den 29. september 2018. Skrevet af Jon Arskog.

Det er nemt at forelske sig i de spanske kyster, det bjergrige landskab og den første sangria på terrassen, men køber du bolig i Spanien er der god grund til at sikre dig rent juridisk. Forbrugerbeskyttelse er nemlig en udpræget dansk ting. 

Det spanske ferieboligmarked byder sig til med relativt billige lejligheder og villaer ved sol, varme og sandstrand. Markedet er interessant for den danske familie, der vil have et alternativ til et sommerhus i Danmark og ønsker sig et ’getaway’ i syden.

Priserne ligger stadig langt fra tiden før finanskrisen. Da den ramte, faldt priserne 33 pct. på landsplan, mens prisen nogle steder blev halveret. Store byggeprojekter gik i stå, nedenom og hjem. I dag ligger en del fortsat øde hen og venter på bedre tider, mens andre er sat til salg og nogle endda renoveret op til nutidig standard.

Det gør det muligt i dag at finde ferieboliger til helt fornuftige priser, men det betyder også, at der er god grund til at se sig for, hvis man som dansker er på vej til at realisere drømmen om en feriebolig i Spanien.

Det mener advokat Michael Appel fra det vestjyske advokatfirma Kirk Larsen & Ascanius, der siden 2005 har rådgivet om køb, salg og ejerskab af fast ejendom i udlandet, herunder Spanien. I de senere år har full-service advokatfirmaet opbygget et netværk af advokater, ejendomsmæglere og rådgivere rundt omkring i Spanien, således at danskere, der er på udkig efter en feriebolig får det, de ønsker sig og ikke kommer i juridisk eller finansielt i klemme, hverken i forbindelse med handel, drift eller skattemæssigt ved evt. udlejning af ejendommen.

Kulturen til forskel

”Når man køber bolig i Spanien, er der flere ting at være opmærksomme på. For det første er der kulturforskelle, i den måde man handler på. Kigger man på nettet, så har mæglerne de samme ejendomme til salg, fordi systemet er sådan skruet sammen. Så de kan alle sælge hinandens ejendomme og så dele salæret. Derfor er de måske mest af alt interesserede i at sælge deres egne kunders ejendomme, så de ikke skal dele salæret, og derfor er det måske heller ikke alle boliger, der er synlige på deres hjemmesider, men forbeholdes kunder, der kommer ind i butikken,” fortæller Michael Appel.  

”En anden ting er, at forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom er en særlig dansk ting. Derfor skal man være lidt mere på vagt, når man vil købe bolig i udlandet – det gælder også i Spanien. Der er ingen tilstandsrapporter, og der opereres med reservationsgebyrer, som er svære at få igen, hvis handlen går i vasken. Nye ejendomme skal være rigtigt registrerede og have ibrugtagningstilladelse, inden man kan få lov at opholde sig i dem – også selvom de faktisk er færdige, og den proces kan være meget omstændelig. Så mæglerne i Spanien har det nemt. De skal sådan set bare finde en køber, og så må sælger eller køber finde en advokat til at klare resten. Det kan naturligvis fungere fint, men man skal bare være opmærksom på, at det ikke er det samme, som at købe ejendom i Danmark, hvor man som køber trods alt har rettigheder, hvis mægler eller sælger ikke har ’rent mel i posen’.”

En tredje ting, Michael Appel peger på, er boligernes kvalitet.

”Før finanskrisen kunne man sælge, hvad som helst. Det kan man ikke mere. Der er det spanske marked lidt specielt, fordi der er så mange enheder fra før krisen, der er til salg i dag. Noget til meget billige priser, men hvis man kigger nærmere på det, så er der som oftest en årsag hertil. I dag har alle krav til, hvad man køber – også de lokale. Det gælder både i forhold til stil, men også kvalitet. Vil man f.eks. bo i huset i længere perioder, fordi man kan arbejde på distancen og måske også bare bruge det om vinteren, så vil det jo være et krav, at huset er isoleret, og det kan måske også være meget rart at der er gulvvarme til de trods alt kølige aftener og morgener der også er i Spanien i vinterhalvåret.

Gør jer klart, hvad der er væsentligt

Michael Appel opfordrer til, at man finder ud af, hvad man egentlig er på jagt efter.

”Hvad er det man leder efter? Det finder køberne ofte først ud af som et led i processen med at søge bolig. Costa del Sol er mange ting og det kræver sikkert flere ture derned for at se områderne og udbuddet an. Men man kan komme langt ved at få stillet de rigtige spørgsmål hjemmefra – og vi hjælper ofte med at stille dem. Man har en ide og et budget, men måske er der begrænsninger, der kræver, at man kigger på andre muligheder. Er det udsigt til hav eller bjerge eller er det mere beliggenhed i forhold til indkøb og byliv, der er afgørende? Når det er på plads, kan man lave aftale med et par mæglere eller tre og tage af sted på den første tur. Er der en af dem, man  spiller godt sammen med? Får man hurtig respons, finder de noget der passer til kravene, eller tager de jer bare hovedløst rundt til huse, de bare gerne vil have solgt? Måske giver det ikke resultat i første omgang, men er der en mægler, man kommer godt ud af det med og forsøger vedkommende reelt at opfylde jeres behov og efterleve de instruktioner I giver, så er der noget at bygge på. Så kan vedkommende måske finde lidt mere at kigge på til endnu en tur,” siger Michael Appel.

Advokaten tjekker ejendommen og dokumenterne

Han opfordrer til at slå koldt vand i blodet, ikke underskrive noget – også selvom det ligner drømmeboligen.

”Jeg havde på et tidspunkt en kunde, der var ved at købe en ejendom, hvor det viste sig, at adgangsretten gik henover en anden grund. Det ville banken ikke være med til at finansiere og så ville han stå med en økonomisk udfordring og en juridisk tvist, men ikke mindst en kæmpe skuffelse, såfremt vi ikke havde undersøgt sagen til bunds og anbefalet ham at finde en anden ejendom. Så inden man skriver under på noget, skal man have en rådgiver til at udføre en ’due diligence’ på ejendommen. Den dygtige og ordentlige ’due diligence’ er en gennemgang af alle ejendommens papirer og registreringer. Gennemgangen skal afdække alle de forhold, der måtte være omkring ejendommen, så man ikke ryger ud i opslidende retssager efterfølgende. Det skal gerne udføres af en advokat med erfaring med fast ejendom i Spanien. Gør man brug af en dansk advokat skal man sikre sig at vedkommende har de rette forbindelser i Spanien, da hovedparten af den nødvendige opgave skal udføres dernede. Advokaten skal tillige, udover lovgivningen naturligvis, også gerne kende til kulturen og praksis ved køb og salg på det spanske marked. Det er væsentligt, fordi  der er mange dokumenter i en sådan sag, men også for at vedkommende ved, hvad man normalt kan komme igennem med i en forhandling, som ikke bare omhandler prisen på ejendommen, men i lige så høj grad sikkerheden i handlen,” siger Michael Appel.

One-stop-shop

”Det man kan få hos os, er hele pakken. Vi tager køberen i hånden fra ide-stadiet til de træder ind ad døren i den nye spanske feriebolig med skødet i hånden. Vi kan stille de rigtige spørgsmål, der definerer behov og forener det med ønsker. Vi har kendskab til gode og pålidelige spanske mæglere, der kan finde de rigtige ejendomme. Vi samarbejder med spanske advokater, der kan lave den korrekte ’due diligence’ på den udvalgte ejendom, mens vi selv kan afdække og bistå med den skattemæssige effekt hjem til Danmark og i det hele taget afhjælpe de udfordringer, der måtte være - set med danske briller. Det gælder blandt andet de arveretlige forhold, der er væsentlige også at få styr på, således at det er dansk lov, der måtte gælde i tilfælde af død,” siger Michael Appel.

Men så er der det med prisen:

”Vi er ’one-stop shopping’ - og det er ikke dyrere end at gå til en spansk advokat. Vi deler byrden og salæret mellem os. Så den merværdi, man får ved både at have spanske og danske øjne på sagen, koster faktisk ikke ekstra. Er man i tvivl, men drømmer om en feriebolig i sydens sol og varme, er man altid velkommen til at ringe og spørge os til råds. En indledende snak koster ikke noget her hos os.”