Kommentar til den politiske aftale mod kortsigtede boligspekulanter

Regeringen har efter flere måneders forhandlinger indgået en aftale om ændring af boligreguleringsloven. Det er hensigten, at aftalen træder i kraft den 1. juli 2020.

Aftalen kan findes her

De mest centrale elementer i den politiske aftale er:

• Spekulantstop: Der indføres en karensperiode, så der efter overtagelse og gennemgribende modernisering af en ejendom skal gå 5 år før lejefastsættelse må ske efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
• Huslejebremse: Lejen vil fremadrettet ikke kunne bestemmes væsentligt over det lejedes værdi (i praksis op til 10 procent over), men vil fremover alene kunne fastsættes til højst det lejedes værdi.
• Forbud mod ’flytte-penge’: Det skal fremadrettet være ulovligt for udlejer at tilbyde lejer penge for at opsige eller fraflytte sit lejemål.

Advokat og partner Mads Christian Høj beskæftiger sig med projektudvikling vedrørende fast ejendom og har medvirket til gennemførelse af flere store ejendoms- og investeringsprojekter i hele landet.

Mads Christian Høj har gennemgået den politiske aftale med disse bemærkninger:

”Det er et lovindgreb, der efter sin hensigt skulle forhindre kortsigtede investeringer på markedet for boligudlejningsejendomme, men som reelt risikerer at tage livet af en af de mest succesfulde bestemmelser i lejelovgivningen, nemlig boligreguleringslovens § 5 stk. 2.

Den danske lejelovgivning er et uskønt kludetæppe af bestemmelser, der primært er samlet i lejeloven og boligreguleringsloven. Boligreguleringsloven hedder i øvrigt rettelig lov om midlertidig regulering af boligforholdene og er fra 1979, så midlertidigt er bredt defineret. Disse to love sætter samlet betydelige begrænsninger på udlejers mulighed for at fastsætte lejen, som i ældre ejendomme ofte skal fastsættes baseret på ejendommens omkostninger eller (best-case) som markedslejen. Dette system – der i høj grad har tilgodeset lejernes økonomi – har haft den refleksvirkning, at udlejer ikke har haft et incitament til at investere i forbedringer af ejendommene, da afkastet simpelthen var for lavt. Med indførelsen af boligreguleringslovens § 5 stk. 2 gav man udlejere mulighed for at hæve lejen til markedslejen – altså den leje der var sædvanligt for området – hvis lejemålet blev gennemgående renoveret. Denne mulighed har mange ordentlige og anstændige udlejere benyttet sig af gennem årene, hvilket har medført en omfattende renovering og fornyelse af boligmassen i de større byer. Transport- og Boligministeriet anslår at omtrent 57.000 lejemål er blevet gennemgribende renoveret.

Desværre er der også enkelte investorer, der har gået for hårdt til lejerne og udnyttet reglerne. Disse typer har der altid været og de vil desværre også være til stede efter de nye regelændringer.

Med decimeringen af boligreguleringslovens § 5 stk. 2 begrænses udlejeres incitament til at forny en betydelig del af boligmassen. Transport- og Boligministeriet anslår, at der fortsat er 74.000 boliglejemål, der har potentiale for en gennemgribende renovering, heraf 60 % beliggende i de større byer. Det må forventes, at tempoet for renovering og fornyelse af boligmassen vil blive nedsat betydelig.

Det bliver interessant at se udformningen af loven, da en del af begrænsningen af boligreguleringslovens § 5 stk. 2 er i forbindelse med ejerskifte. En del ejendomme er efterhånden isoleret i enkeltstående selskaber – vil Folketinget også hindre anvendelse af bestemmelsen ved salg af selskabet?

Jeg tror de fleste danskere kan erklære sig enige i, at vi skal have en bredt funderet boligmasse, så der kan være plads til de fleste, men spørgsmålet er om man vil acceptere en stand på en stor del af lejemålene, som tiltagende ikke lever op til hvad der i dag forventes af en lejlighed?

I øvrigt indeholder lovforslaget yderligere formynderiske bestemmelser, som f.eks. at en udlejer ikke må tilbyde sine lejere et kontant beløb for at fraflytte. Det fremgår dog at dette ikke er til hinder for at lejerne kan indgå en frivillig aftale om fraflytning, hvilket så implicit skal være kommet i stand på baggrund af lejers initiativ? Det kommer næppe til at ske.

Helt overordnet ser det ud til at politikerne endnu en gang har valgt at sy en lap på kludetæppet, som investorer, pensionskasser, rådgivere, domstole og administrative organer skal forsøge at få til at passe ind i en kommerciel virkelighed i de kommende år.”

Har du spørgsmål til aftalen om ændring af boligreguleringsloven?

Har du spørgsmål til den nye aftales betydning for dig, er du velkommen til at kontakte advokat og partner Mads Christian Høj for en uformel drøftelse herom.