Brugsrettens overgang i lejeforhold

Må udlejer ophæve lejemålet, når den ene lejer på lejekontrakten fraflytter?

Udgangspunktet er, at udlejer ikke har en generel pligt til at tåle, at der sker opsigelse fra en eller flere lejere, hvis der stadig er boende lejere i lejemålet.

Det betyder derfor også, at hvis 3 venner står på en lejekontrakt, og den ene flytter, vil udlejer have adgang til at ophæve lejemålet. Udlejers adgang til at ophæve lejemålet ligger i, at denne ikke skal tåle, at en eller flere lejere fraflytter det lejede i utide.

Parterne vil altid have mulighed for på forhånd og i lejekontraktens § 11 at skrive bestemmelser ind, som netop vedrører denne situation.

Endvidere kan lejer og udlejer også altid senere indgå aftaler om, at en lejer kan blive boende, selvom den anden fraflytter. 

Tilfælde hvor udlejer skal tåle, at en ægtefælle fortsætter lejemålet

Der er i lejeloven en række undtagelser, som medfører, at udlejer i en række tilfælde skal tåle, at en anden end den person, der fremgår af lejekontrakten, overtager lejemålet, eller at den ene af to lejere fortsætter lejemålet.

Ophør af ægteskab

I tilfælde af lejernes separation, skilsmisse eller ved omstødelse af lejernes ægteskab, har den anden part adgang til at forsætte beboelseslejemålet. 

Der er ikke krav til, hvor længe ægteskabet skal have bestået.

Hvis parterne ikke kan blive enige om hvem af dem, der skal fortsætte lejemålet, kan dette afgøres ved bevilling eller dom. Driver en af lejerne sit erhverv fra lejemålet, fx en frisørsalon, lægger domstolene ofte vægt på dette og denne lejer får herefter lov til at fortsætte beboelseslejemålet. Driver ingen af lejerne erhverv fra lejemålet, lægger domstolene vægt på hvem, der skal have mindreårige børn boende, helbredsforhold eller anden særlig tilknytning til lejemålet.

Derudover har en ægtefælle også ret til at fortsætte lejeforholdet, når denne bliver forladt af den anden.

Dødstilfælde

Hvis en lejer dør, har ægtefællen ret til at fortsætte lejemålet.

Der er ikke krav om, hvor længe ægteskabet skal have bestået, og der er heller ikke krav om, at parterne forinden skal have boet sammen i lejemålet.

En afgørelse fra 1994 viser, at selvom et ægteskab var indgået få uger før mandens død, og enken aldrig havde boet i lejemålet, havde enken alligevel ret til at fortsætte lejemålet.

Fraflytning grundet sygdom eller alder

Hvis en lejer grundet sygdom eller alder flytter på plejehjem, i beskyttet bolig eller lignende, har ægtefællen ret til at fortsætte lejemålet.

Tilfælde hvor udlejer skal tåle, at en samlever fortsætter lejemålet

Udover reglerne om fortsættelse af lejeforhold for ægtefæller, findes der i lejeloven også regler, som medfører, at udlejer i en række tilfælde skal tåle, at en anden person en den, der fremgår af lejekontrakten, overtager lejemålet, eller at den ene af de to lejere fortsætter lejemålet, selvom disse ikke er ægtefæller.

Ophør af samliv

Hvis lejerne ikke er gift, er der stadig mulighed for at kunne overtage et fælles lejemål.

Hvis lejerne i mindst 2 år har haft fælleshusstand og herefter ophæver samlivet, kan parterne indbyrdes aftale hvem af dem, der skal overtage lejemålet. Kan parterne ikke blive enige om hvem, der skal overtage lejemålet, kan dette afgøres ved bevilling eller dom efter de samme hensyn, der også anvendes ved ægtefæller.

Det er ikke et krav, at lejerne har boet sammen i det pågældende lejemål i mindst 2 år. Der skal blot være tale om, at lejerne har boet sammen i et vilkårligt lejemål i 2 år.

Bestemmelsen finder ikke kun anvendelse på ægteskabslignende samlivsforhold. For at være omfattet af bestemmelsen kræves det dog, at der har været et gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold mellem parterne. Det vil ofte være en konkret vurdering at fastlægge, om lejerne er omfattet, hvis ikke der er tale om et ”kæreste lignende” forhold.

I en afgørelse fra 2001 kom retten frem til, at en søn, der havde boet ved sin mor i 4 år, fra han var 24 år, kunne fortsætte lejemålet, da moren flyttede. Retten lagde vægt på, at sønnens folkeregisteradresse var hos moren, de havde fælles husførelse, og sønnen bidrog i et vist omfang til udgifterne. Derudover levede de i det daglige som en familie og delte uden begrænsning brugsretten til det lejede. De havde således en tilstrækkeligt gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold.

Omvendt kom retten i en afgørelse fra 2017 frem til, at en handicappet datter på 21 år ikke havde ret til at overtage morens lejemål, da det ikke fandtes bevist, at der på tidspunktet, havde været et sådant gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold mellem dem.

Den generelle linje i sager vedrørende et barns overtagelse af en forældres lejemål er, at barnet kun får lov til dette i helt særlige tilfælde, da der ikke normalt er et tilstrækkeligt gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold mellem dem. Det samme gælder for andre samlevendes overtagelse af lejemålet, når ikke der har været et ”kæreste lignende” forhold mellem lejerne.

Dødstilfælde

Hvis en lejer dør, har en samlever, der i mindst 2 år har haft fælles husstand med den døde lejer, ret til at fortsætte lejemålet. Kravet er igen, at der i mindst 2 år har bestået et samlivsforhold, hvor der har været et tilstrækkeligt gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold mellem lejerne. Vurderingen her er den samme som beskrevet ovenfor, ved ophør af samliv mellem ugifte samlevende.

Fraflytning grundet sygdom eller alder

Skulle en lejer grundet sygdom eller alder flytte på plejehjem, i beskyttet bolig eller lignende, har den, der har haft et samlivsforhold med lejeren i mindst 2 år, med et tilstrækkeligt gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold, ret til at fortsætte lejemålet.

Lejers retsstilling ved fortsættelse af lejeforholdet

Når en lejer har ret til at fortsætte i lejemålet, sker der fuldstændig succession på lejersiden. Dette betyder, at den forsættende lejer indtræder uden videre i det bestående lejemål på uændrede vilkår, hvorfor der f.eks. ikke skal foretages et fraflytningssyn eller opgørelse af depositum.

Det er dog vigtigt, at den udtrædende/fraflyttende lejer er opmærksom på, at udlejer skal have meddelelse om, at denne udtræder af lejemålet. Det er først fra dette tidspunkt, at den udtrædende lejer bliver frigjort for sin pligt til betaling af fremtidige lejeydelser og eventuelle krav. Meddelelsen fritager dog ikke den udtrædende lejer for allerede opståede krav. Det betyder dermed også, at der stadig består solidarisk hæftelse imellem ægtefællerne/samleverne for allerede opståede krav. Det vil sige, at består der eksempelvis en huslejerestance på tidspunktet for lejemålets overgang, hæfter både den lejer, der fraflytter og den lejer, der fortsætter, for huslejerestancen.

En afgørelse fra 2011 understreger vigtigheden af, at der gives meddelelse til udlejer om, at en lejer udtræder. I sagen hæftede en ægtefælle i mere end 8 år efter skilsmissen, da udlejer ikke var blevet underrettet om, at den anden ægtefælle havde overtaget lejemålet.

Udlejers retstilling ved forsættelse af lejeforholdet

Som beskrevet i det forudgående, er udlejer i en række tilfælde tvunget til at acceptere, at lejemålet fortsættes af en anden end den lejer, der er angivet på lejekontrakten, på uændrede vilkår.

Udlejer skal derudover tåle og acceptere eventuelle interne aftaler mellem ægtefæller eller samlevende om, hvem af parterne der kan blive boende i lejemålet i tilfælde af ophør af ægteskabet eller samlivet. Udlejeren skal naturligvis kun tåle dette, såfremt betingelserne for fortsættelse af lejeforholdet er opfyldt.

Fra tidspunktet hvor udlejer får besked om, at den ene part flytter, har udlejer ikke længere mulighed for, at rette krav om fremtidige betalinger mod den udtrædende lejer. Hvis udlejer allerede forinden meddelelsen, var bekendt med, at der f.eks. var sket i skade i lejemålet som følge af lejernes uagtsomme adfærd, vil udlejer have mulighed for at rette kravet mod begge lejere, idet lejerne hæfter solidarisk herfor. 

Hos Kirk Larsen & Ascanius er vi specialister i lejeretlige forhold. Ønsker du sparring herom, er du velkommen til at kontakte os.