Bygherrens tilbageholdsret i entreprisesummen

Bygherrens primære forpligtelse i entrepriseforhold er at betale entreprisesummen. 

Det udgør et almindeligt princip i dansk ret, at kontraktydelser skal præsteres samtidigt. Bygherren er således ikke forpligtet til at betale for ydelser og/eller varer, førend der samtidigt modtages det aftalte. Dette er særdeles relevant i de tilfælde, hvor de aftalte entreprenørydelser leveres, dog med mangler.

I praksis gælder nedenstående regler om retten til at udøve tilbagehold i betaling som følge af mangler. Der redegøres i det følgende for retsstillingen såvel inden for som uden for AB-systemet.

1.   Tilbageholdsretten i AB-systemet

1.1. Tilbageholdsretten og omfanget heraf

Bygherren kan i tilfælde af mangler ved entreprisen tilbageholde et rimeligt beløb til sikkerhed for, at entreprenøren afhjælper konstaterede mangler. Det beløb, som bygherre må tilbageholde, skal svare til udbedringsomkostningerne, som afhjælpning af manglerne ville koste hos en anden entreprenør. Tilbageholdsretten gælder altså alene for et beløb, som står i rimeligt forhold til manglernes omfang. 

I praksis er det en god idé enten i) at aftale størrelsen på det tilbageholdte beløb med entreprenøren eller ii) at indhente tilbud på udbedring af de konstaterede mangler, således at bygherren får opgjort det korrekte beløb, der kan tilbageholdes. Dermed undgås det, at der enten tilbageholdes en for stor del af restentreprisesummen, eller at der tilbageholdes for lidt, således at tilbageholdet ikke er tilstrækkeligt til at kunne gennemføre udbedring ved en anden entreprenør, hvis afhjælpningspligten måtte tilsidesættes.

1.2. Tilbageholdsretten er ubetinget

Bygherren er berettiget til sin tilbageholdsret, uanset at entreprenøren har stillet entreprenørgaranti, ligesom entreprenøren ej heller kan forlange det tilbageholdte beløb deponeret på en lukket bankkonto, indtil afhjælpning er gennemført. Tilbageholdsretten anses dermed som værende ubetinget i praksis.

Entreprenørgaranti stilles af en tredjemand - typisk af entreprenørens bank - til sikkerhed for, at entreprenøren kan opfylde sin del af aftalen om at opføre byggeriet. Hvis entreprenøren går konkurs eller ikke ønsker at udbedre de mangler, som bygherre gør gældende, kan bygherre trække på garantien, og få pengene udbetalt fra sikkerhedsstiller, hvis tilbageholdet ikke viser sig tilstrækkeligt til udbedring.

1.3. Ophør af tilbageholdsretten

Det tilbageholdte beløb skal betales hurtigst muligt efter, at afhjælpning er gennemført af entreprenøren. Tilbageholdes restentreprisesummen i længere tid end tilladt - det vil sige efter korrekt afhjælpning - er bygherren i misligholdelse, hvilket udløser misligholdelsesbeføjelser for entreprenøren.

1.4. Løbende afhjælpning af mangler og dets betydning for tilbagehold

Hvis entreprenøren afhjælper enkelte mangler ad gangen, er bygherren pligtig til løbende at gennemføre udbetalinger af restentreprisesummen, således at tilbageholdet hele tiden svarer til stadet på afhjælpning. 

Fremgangsmåden kan være vanskelig at håndtere i praksis, hvis der er tale om et større byggeri og/eller der forekommer mange mangelfulde forhold. I sådanne tilfælde kan der med fordel aftales løbende gennemgange af byggeriet mellem entreprenøren og bygherren, således at parterne er enige om stadet på udbedringsarbejderne samt de løbende acontobetalinger.

1.5. De relevanter bestemmelser i AB-vilkårene

Bygherrens ret til at udøve tilbagehold i entreprisesummen finder anvendelse, uanset om arbejdet ufdøres i henhold til AB92, ABT93, AB18 (§ 36, stk. 10), ABT18 (§ 34, stk. 10) eller AB-Forbruger (§ 37, stk. 4).

2.   Nyskabelsen med ab18 & abt18 – en hurtig afgørelse

En af de mest væsentlige nyskabelser med AB-revisionen er indførelsen af reglerne om ”hurtig afgørelse”.        

Hvis AB18 eller ABT18 er vedtaget, har parterne mulighed for at få en ”hurtig afgørelse” på en række nærmere angivne tvister gennem en enklere og billigere proces end traditionel voldgift. Metoden er tiltænkt at løse tvister hurtigt og effektivt, hvormed en langstrakt voldgiftssag kan undgås.

Voldgiftsnævnet udpeger i sådanne tilfælde en opmand – enten med en juridisk eller faglig baggrund - som bl.a. kan tage stilling til bygherrens adgang til at holde betalinger tilbage eller foretage modregning i entreprenørens betalingskrav. Hvis der opstår løbende tilbagehold i entreprisen på grund af mangler, kan entreprenøren således indbringe sagen for at opnå et hurtigt og effektivt svar på berettigelsen heraf.

En ”hurtig afgørelse” har - som en voldgiftskendelse - bindende virkning for sagens parter, medmindre der anlægges voldgiftssag herom senest 8 uger efter, at parterne har modtaget afgørelsen.

3.   Tilbageholdsretten udenfor AB-systemet

Når AB-vilkår ikke er vedtaget i entrepriseaftaler, gælder tilbageholdsretten på samme vis, eftersom der er tale om almindelige, danske regler. Selvom tilbageholdsretten er udtryk for dansk rets almindelige regler, anses det dog som en god ide at indgå et aftalevilkår herom, således at entreprenøren er bekendt med et eventuelt tilbagehold ved aflevering. Der kan med fordel også indgås aftale om, hvordan et tilbagehold kapitaliseres, eventuelt i form af objektiv tilbudsindhentelse på udbedring fra tredjemand. 

Hos Kirk Larsen & Ascanius er vi specialister i entrepriseretlige forhold.

Ønsker du sparring herom, er du velkommen til at kontakte os.