Ejendomshandler - 15 %-reglen må ikke anvendes blindt

Ejendomme kan sælges eller foræres til familiemedlemmer til en pris svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %. Det er dog i praksis fastslået, at der ikke er et retskrav på anvendelse af reglen, så man skal være varsom med at bruge 15 %-reglen blindt.

Ejendomme kan sælges eller foræres til familiemedlemmer til en pris svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %. Dette omtales i praksis som ”15 %-reglen”. Mange har formentlig hørt om reglen og kan se fordelen – særligt lige nu, hvor der er et betydeligt efterslæb i de offentlige ejendomsvurderinger i forhold til markedsprisen. Reglen kan være et effektivt værktøj i forbindelse med gennemførelse af generationsskifter i landbruget, idet der ofte overdrages store værdier i form af fast

ejendom. Det er dog i praksis fastslået, at der ikke er et retskrav på anvendelse af reglen, så man skal være varsom med at bruge 15 %-reglen blindt.

I praksis er det fastslået, at SKAT som udgangspunkt skal acceptere en værdiansættelse efter 15 %-reglen. 15 %-reglen er således hovedreglen ved værdiansættelse af fast ejendom. Domstolene har dog i flere sager slået fast, at hovedreglen kan fraviges, såfremt der foreligger såkaldte ”særlige omstændigheder”. Hvornår der foreligger særlige omstændigheder, er der ikke et entydigt svar på. Spørgsmålet har af flere omgange været behandlet ved domstolene, og senest har SKAT udsendt udkast til et nyt styresignal, der fastsætter, hvordan SKAT vil forvalte 15 %-reglen. 

I styresignalet oplistes en lang række holdepunkter for, at en værdiansættelse efter 15 %-reglen kan tilsidesættes med den begrundelse, at der foreligger særlige omstændigheder. 

I styresignalet fremhæves blandt andet:

• faktisk handel af samme ejendom
• salgsforhandlinger
• vurderinger af ejendommen
• belåning af ejendommen
• arveforskud
• arveafkald
• væsentlige renoveringer
• værdiansættelse i regnskab

På baggrund af retspraksis og SKATs fortsatte udfordring af 15 %-reglen vil det - også i fremtiden når 15 %-reglen bliver til en 20 %-regel - være vigtigt i familieoverdragelser at være opmærksom på, om der foreligger ”særlige omstændigheder”. I forbindelse med et generationsskifte kan det have afgørende betydning for gennemførelsen og finansieringen heraf, hvilken værdi fast ejendom kan overdrages til, og det er derfor vigtigt at holde sig for øje, om hovedreglen kan anvendes eller ej. Kan hovedreglen

ikke anvendes risikerer parterne i overdragelsen, at SKAT svinger med hammeren og beregner gaveafgift af differencen mellem den overdragne pris og den pris SKAT mener overdragelsen burde være sket til.

Har du spørgsmål til ovenstående eller ønsker du rådgivning om anvendelse af 15 %-reglen eller generationsskifte generelt, er du velkommen til at kontakte os.