Entreprenørens afhjælpningsret og -pligt

I tilfælde af mangler ved et byggeri, har entreprenøren såvel en afhjælpningsret som en -pligt, hvilket betyder at entreprenøren får adgang til at afhjælpe fejl og mangler konstateret ved eller efter aflevering.

Formålet med dette nyhedsbrev er at redegøre for hovedtrækkene i reglerne om afhjælpningsret og -pligt med udgangspunkt i reglerne i AB18 og ABT18. Desuden perspektiveres der i hovedtræk til reglerne herom i AB92, ABT93 samt AB-Forbruger og slutteligt redegøres der for hovedtrækkene i retstillingen, når ingen AB-vilkår er vedtaget.

1. Når AB18 eller ABT18 er vedtaget

Udgangspunktet i såvel AB18 som ABT18 er at entreprenøren har afhjælpningsret. Dette indebærer at den entreprenør, der har udført arbejdet, har ret til at afhjælpe eventuelle mangler ved byggeriet, ligesom bygherren ikke må antage en anden entreprenør til at udføre afhjælpningen.

Entreprenøren har som udgangspunkt også en afhjælpningspligt, hvilket indebærer, at han uanset - om han ønsker det eller ej - er forpligtet til at afhjælpe mangler ved det udførte arbejde.

I AB18 og ABT18 sondres der mellem tilfælde, hvor manglerne opdages i) ved afleveringsforretningen, og ii) hvor manglerne først opdages efter gennemførelse af en afleveringsforretning.

1.1. Mangler konstateret ved afleveringsforretningen 
Det følger af AB18 § 48, stk. 1 og ABT18 § 46, stk. 1 at entreprenøren både har ret og pligt til at afhjælpe mangler, som er påvist ved aflevering. Når bygherre har reklameret over de mangler, han påberåber sig, skal han skriftligt fastsætte en rimelig frist for, hvornår afhjælpningen senest skal være gennemført.     

En rimelig frist fastsættes under hensyntagen til manglernes art og omfang, ligesom der også skal tages hensyn til tilgængeligheden i byggeriet, hvis sådanne forhold måtte være relevante.

Hvis bygherren efter entreprenørens afhjælpning fortsat gør gældende, at mangler ikke er afhjulpet, skal han inden 10 arbejdsdage skriftligt meddele til entreprenøren, hvilke mangler han stadigvæk vil påberåbe sig.    

Hvis entreprenøren ikke straks herefter afhjælper udestående mangler, mistes afhjælpningsretten. Resultatet heraf er, at bygherren må antage en anden entreprenør til at gennemføre afhjælpningen og rette kravet for udbedring mod entreprenøren. Det bemærkes, at bygherren forinden udbedring bør sikre sig, at manglerne er dokumenterede, f.eks. ved afholdelse af syn og skøn.

Det er dog væsentligt at holde sig for øje, at entreprenøren først mister sin afhjælpningsret, hvis der er tale om, at en større andel af de påberåbte mangler i byggeriet, ikke er afhjulpet, og entreprenøren ikke straks iværksætter afhjælpning heraf. 

1.2. Mangler konstateret efter afleveringsforretningen 
Det følger af AB18 § 49, stk. 1 og ABT18 § 47, stk. 1 at entreprenøren har afhjælpningsret og -pligt i 5 år efter afleveringen. Fremgangsmåden er ens med det tidligere beskrevne, bortset fra at entreprenøren har mulighed for at udskyde afhjælpning af mangler indtil 1-års eftersynet, hvis manglerne ikke herved forværres og udskydelsen ikke vil medføre en ulempe for bygherre.

Bygherre skal reklamere inden rimelig tid efter, at der opdages eller burde opdages mangler i byggeriet. Dette gælder imidlertid ikke, hvis entreprenøren har gjort sig skyldig i et groft uforsvarligt forhold, da bygherren i så fald bibeholder sine rettigheder, uanset fremsættelse af en for sen reklamation. Det kan dog vise sig vanskeligt at dokumentere, hvorfor det altid anbefales at reklamere straks.

For mangler påvist efter afleveringen gælder tilsvarende, at bygherren (efter dokumentation af manglerne) må antage anden entreprenør til afhjælpning og rette sit betalingskrav mod entreprenøren, hvis bygherre har reklameret rettidigt, og entreprenøren med urette undlader afhjælpning.

Entreprenøren kan ligeledes miste sin afhjælpningsret, hvis han f.eks.;

i)           har handlet svigagtigt (herved menes f.eks., hvis entreprenøren har bedraget bygherren);

ii)         ikke magter at gennemføre behørig afhjælpning; og/eller

iii)        bevidst anvender ukvalificerede underentreprenører.

2. Når AB92 eller ABT93 er vedtaget

Når AB92 og ABT93 er vedtaget, gælder der tilsvarende regler som i AB18 og ABT18, idet reglerne fra de forhenværende vilkår er videreført i de nye vilkår.

3. Når AB-Forbruger er vedtaget 

Efter AB-Forbruger § 43 har entreprenøren en tilsvarende afhjælpningsret og -pligt inden rimelig tid efter, at manglerne påberåbes. Dette gælder uanset hvornår manglerne opdages, dog under forudsætning af at reklamation er sket rettidigt, og at der ikke forinden er indtrådt forældelse. Hertil fremhæves det at der ikke gælder en 5-årig reklamationsfrist i forbrugerforhold, hvorfor de øvrige forældelsesregler anvendes.

Ovennævnte medfører, at entreprenøren hæfter for mangler i 10 år efter afleveringen både hvad angår synlige og ikke synlige mangler. Ansvaret for mangler bortfalder dog senest 3 år efter det tidspunkt, hvor forbrugeren opdagede eller burde have opdaget manglen, hvorfor forældelsesfristen i mange situationer udløber inden 10 år efter aflevering.

4. Når AB-vilkår ikke er vedtaget

Når ingen AB-vilkår er vedtaget mellem parterne, har entreprenøren også som udgangspunkt en afhjælpningsret og -pligt for så vidt angår mangler der påvises på afleveringstidspunktet.

Praksis er imidlertid uklar, hvor længe afhjælpningsretten gælder, herunder om denne også måtte gælde i årene efter aflevering af byggeriet. Det kan af samme årsag være en god idé at indsætte betingelser om afhjælpningsret og -pligt i aftaler uden AB-vilkår tilsvarende reglerne i AB-vilkårene.

5. Bortfald af entreprenørens afhjælpningsret

Ved mangler påvist efter afleveringen kan bygherren lade manglerne udbedre for entreprenørens regning (efter dokumentation af manglerne), når afhjælpning er uopsættelig, og entreprenøren ikke er stand til umiddelbart at foretage afhjælpning. Det samme gælder, når bygherren har berettiget grund til at antage, at entreprenøren ikke vil afhjælpe på rette måde eller uden ufornødent ophold. Dette gælder, uanset om AB-vilkår er vedtaget eller ej.

6. Tilsidesættelse af entreprenørens afhjælpningsret

Hvis bygherren uberettiget nægter entreprenøren adgang til at afhjælpe, f.eks. fordi bygherren slet ikke ønsker mangel afhjulpet (men økonomisk kompensation), eller fordi han har fået manglen afhjulpet af en anden entreprenør, vil bygherren kun være berettiget til godtgørelse af det (skønsmæssigt fastsatte) beløb, som den afviste entreprenør har sparet ved ikke at udføre afhjælpningen.

Det vil sige, at bygherren i sådanne tilfælde alene vil kunne kræve kostprisen eksklusiv dækningsbidrag og moms, og dermed ikke de fulde udbedringsomkostninger, som en anden entreprenør vil forlange.

Ovennævnte gælder, uanset om AB-vilkår er vedtaget eller ej.

---o0o--- 

Hos Kirk Larsen & Ascanius er vi specialister i entrepriseretlige forhold.

Ønsker du sparring herom, er du velkommen til at kontakte os.