Mails er problematiske i boliglejemål

I forbindelse med opsigelse er de typisk ugyldige 

En lejeaftale skal efter loven udfærdiges skriftligt, når blot én af parterne kræver det. 

De digitale løsningers fremmarch på snart sagt alle samfundsområder har også afspejlet sig i lejeretten.

Siden 2003 har det været fastsat i loven, at kravet om skriftlighed kunne opfyldes ved digital kommunikation, såfremt vel at mærke lejer og udlejer havde indgået en aftale herom.

Ved en lovændring i 2017 har man ”vendt bestemmelsen om” sådan at forstå, at der nu som udgangspunkt kan ske opfyldelse af skriftlighedskravet ved digitale dokumenter, medmindre enten udlejer eller lejer med et varsel på en måned stiller krav om, at der ikke skal udveksles digitale skrivelser og dokumenter.

Der gælder dog en væsentlig undtagelse hertil, idet lejelovens § 4, stk. 3, fastslår, at udlejerens opsigelse, lejerens indsigelse mod udlejerens opsigelse og udlejerens meddelelse af betalingspåkrav ikke kan afgives som digitale dokumenter. Her gælder altså kun gammeldags breve, der postbesørges eller overbringes.

En nylig afsagt højesteretsdom illustrerer problemet.

Udlejer havde med brev opsagt lejer med henvisning til, at han selv skulle benytte det lejede. Udlejer havde i den forbindelse overholdt samtlige lejelovgivningens formelle bestemmelser, herunder bestemmelsen om et opsigelsesvarsel på mindst et år og bestemmelsen om udtrykkeligt at oplyse lejeren om, at en eventuel indsigelse skal fremsættes skriftligt senest 6 uger efter opsigelsens modtagelse.

Lejer gik til advokat, der inden for 6-ugersfristen sendte en mail til udlejer, hvori der blev gjort indsigelse mod opsigelsen.

Alle tre instanser, dvs. byret, landsret og Højesteret, nåede frem til, at udlejers opsigelse var gyldig, mens lejerens indsigelse var ugyldig, fordi advokaten havde afgivet indsigelsen pr. mail og ikke pr. brev og dermed ikke havde opfyldt lejelovens krav om skriftlighed. Lejeren havde dermed fortabt sin ret til at gøre indsigelse og blev dømt til at fraflytte.

Dommen er måske bemærkelsesværdig derved, at det normalt antages, at lejelovgivningens hovedsigte er at beskytte de ”svage” lejere mod de ”stærkere” udlejere, men dette hensyn har domstolene imidlertid ikke tillagt vægt.

Dommen er optrykt i Ugeskrift for Retsvæsen i 2020, p. 2304.

Regelsættet gælder ikke for lejemål omfattet af erhvervslejeloven.