Esbjerg
Esbjerg Brygge 28
6700 Esbjerg
Se vores åbningstider
København
H. C. Andersens Blvd. 45
1553 København V
Se vores åbningstider
Herning
Dalgasgade 21, 2
7400 Herning
Se vores åbningstider
Skjern
Bredgade 67
6900 Skjern
Se vores åbningstider
5. mar. 2021

Nye regler om bopælspligt rammer ejendomsinvestorer

Folketinget vedtog den 3. december 2020 nye regler for bopælspligten, som får væsentlig betydning for udlejere og ejendomsinvestorer.

De nye regler betyder, at nyetablerede boliger, der i en lokalplan er udlagt til helårsbeboelse, skal tages i brug til helårsbeboelse umiddelbart efter, at kommunen har tildelt ibrugtagningstilladelse til ejendommen. Dette følger nu af boligreguleringslovens § 48, stk. 1.

De nye regler gælder alene for kommuner omfattet af reglerne i boligreguleringsloven, ligesom reglerne kun gælder for lokalplaner, der er vedtaget og offentliggjort efter den 1. januar 2021.

De hidtidige regler om bopælspligt

Efter de hidtidige regler, etableres bopælspligten først fra det tidspunkt, hvor en bolig har været benyttet til helårsbeboelse.

Nyetablerede boliger kunne således frit omsættes uden bopælspligt, uanset at boligerne i en lokalplan var udlagt til helårsbeboelse. Grunden er, at en lokalplan ikke i sig selv kan etablere en handlepligt overfor en kommunes borgere.

De hidtidige regler gælder fortsat, og der er således alene tale om en udvidelse af de områder, hvor bopælspligten etableres.

Hvilken virkning har de nye regler?

Konsekvensen af, at bopælspligten allerede indtræder ved kommunalbestyrelsens tildeling af ibrugtagningstilladelse til de nyetablerede boliger er, at ejeren vil have en pligt til at sørge for, at boligerne reelt tages i brug som helårsbeboelse.

Det betyder, at ejeren har seks uger til at flytte ind i boligen eller leje den ud. Sker dette ikke, skal ejeren give meddelelse til kommunen om den tomme bolig, der efter boligreguleringslovens § 48, stk. 3, kan anvise en boligsøgende til den ledige bolig.

Salg af nyetablerede boliger

Der er i boligreguleringslovens § 48, stk. 6 indsat en undtagelse ved salg af en bolig. Det følger heraf, at § 48, stk. 3 og 4 ikke gælder, såfremt ejeren af en bolig, der i en lokalplan er udlagt til helårsbeboelse, har sat denne til salg.

Det må forventes, at kommunalbestyrelsen med rette kan forlange dokumentation for, at ejeren foretager rimelige bestræbelser på at få solgt boligen på realistiske vilkår.  

Som stk. 6 er udformet følger det, at ejeren, uanset at kommunalbestyrelsen ikke har anvisningsret til boligerne, alligevel skal foretage anmeldelse til kommunalbestyrelsen, såfremt en bolig er ledig i 6 uger, jf. boligreguleringslovens § 48, stk. 2.

Meddelelsespligten er således en nyopstået pligt, der ikke tidligere har været stillet til ejeren – uanset om denne er udlejer eller ejendomsinvestor – ved salg af nyetablerede boliger.

Genoptagelse af gamle lokalplaner

Københavns Teknik- og miljøborgmester har i forbindelse med lovvedtagelsen udtalt kritik af, at lovændringen ikke vedrører boliger omfattet af lokalplaner, der er vedtaget tidligere end 1. januar 2021.

Borgmesteren ytrer i den forbindelse, at en løsning kan være, at ’genbesøge’ gamle lokalplaner. Det antages, at borgmesteren henviser til muligheden for at genoptage en allerede vedtaget lokalplan, der derefter skal vedtages på ny, for således at komme uden om kravet om, at de nye regler alene gælder for lokalplaner vedtaget efter 1. januar 2021.

Det bemærkes i den forbindelse at en lokalplan alene regulerer den fremadrettede anvendelse af ejendomme. Forhold, der på tidspunktet for en lokalplans vedtagelse allerede er lovligt etableret, kan ikke tilpligtes ændret.

Det vil sige, at de boliger, hvori der efter de hidtidige regler ikke er etableret en bopælspligt, fordi en person endnu ikke har benyttet boligen til helårsbeboelse, ikke kan blive berørt af en senere vedtaget – eller ændret - lokalplan.

Hvad skal man være opmærksom på?

Ejendomsinvestorer og udlejere af nybyg skal således være opmærksomme på, hvorvidt boligerne i en lokalplan er udlagt til helårsbeboelse. I så tilfælde vil det ikke være muligt at investere i nybyggeri med henblik på salg til udlejning eller salg til personer, der ønsker at benytte boligen lejlighedsvis som feriebolig.

Desuden skal ejendomsinvestorer og udlejere være opmærksomme på pligten til at sørge for, at boligerne benyttes som helårsbeboelse, og således oplyse herom i købsaftalen og/eller andet salgsmateriale samt i lejekontrakter, ligesom den nye pligt om meddelelse om tomme boliger til kommunen skal iagttages.

Hvis du har spørgsmål til lovændringens betydning for dig eller din virksomhed, er du velkommen til at kontakte advokat og partner Mads Christian Høj for en uformel drøftelse herom.