Skatteministeriet sendte den 5. maj 2020 et værdiansættelsescirkulære i høring. Det drejer sig om en ændring af +/-15 pct.-reglen ved overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående personer.
Ydermere har Skattestyrelsen offentliggjort et udkast til et nyt styresignal, som vil resultere i en opstramning af praksis efter de nugældende regler. De nye ændringer gør det relevant at overveje et generationsskifte af fast ejendom.
Det følger af det nye udkast til værdiansættelsescirkulæret, at Skatteministeriet ønsker at ændre +/-15 pct.-reglen til en +/- 20 pct.-regel. Ændringerne af værdiansættelsescirkulæret skal sikre overensstemmelse med de nye regler i ejendomsvurderingsloven. Således at det spænd, som anvendes, kommer til at svare til det usikkerhedsspænd på 20 pct., der vil gælde vedrørende de nye ejendomsvurderinger.
Ændringerne af værdiansættelsescirkulæret forventes at træde i kraft den 1. juli 2020, og vil have virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter ejendomsvurderingsloven.
Skattestyrelsen har ligeledes, den 5. maj 2020, fremsendt et udkast til et nyt styresignal i høring, der ændrer den fremtidige anvendelse af +/- 15 pct-reglen. Det forudsættes, at både styresignalet og værdiansættelsescirkulæret gennemføres som anført i de fremsatte udkast.
Det har hidtil været muligt at overdrage ejendomme inden for den nær familiekreds til +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, medmindre der var særlige omstændigheder, der talte imod.
Det oprindelige cirkulære, der dannede baggrund for +/- 15 pct.-reglen stammer fra 1982 og selvom den oprindelige formulering gav mulighed for fortolkning, så er der gennem årene blevet fastlagt en fast praksis for hvad der kunne henregnes til sådanne ”særlige omstændigheder”, at reglen blev sat ud af kraft. Det var begrænset til nogle få konkrete situationer.
Med udsendelsen af det nye styresignal fra SKAT, har SKAT tilkendegivet, at der vil ske en mere konkret vurdering af hvorvidt der foreligger ”særlige omstændigheder” i anvendelsen af +/- 20 pct. reglen (det forudsættes at forhøjelsen fra 15 til 20 pct. vedtages).
Det er således SKATs hensigt, at der fremadrettet skal ske en efterprøvning af om ejendommen er overdraget til den reelle værdi af ejendommen og +/- 20 pct.-reglen er således alene et udgangspunkt.
Med andre ord, så vil der – selvom muligheden for afvigelse fra den offentlige ejendomsvurdering er blevet procentuelt større – være en betydelig større usikkerhed med at anvende reglen.
SKAT vil ved sin vurdering af om prisen er korrekt vil tage udgangspunkt i bl.a. om ejendommen er handlet til en højere pris umiddelbart før eller efter overdragelsen, om der er sket belåning på baggrund af en højere værdi, hvorvidt der er udført betydelige renoveringsarbejder på ejendommen siden seneste vurdering m.v.
Hvor reglen tidligere ”de facto” har været anvendt til at give rabat til nære familiemedlemmer, så vil udgangspunktet fremadrettet være, at overdragelsen skal ske til markedsværdi og +/- 20 pct.-reglen alene er vejledende og vil blive fraveget i den omfang værdifastsættelsen herefter ikke svarer til den reelle værdi af ejendommen.
I udgangspunktet vil reglen derfor ikke længere kunne anvendes til at overdrage ejendommen til en pris lavere end markedsprisen til nære familiemedlemmer, uden at dette udløser gavebeskatning.
Det må forventes, at SKAT i perioden efter ikrafttræden af det nye styresignal vil have et behov for at føre prøvesager til fastlæggelse af den nye praksis for anvendelsen af reglen.
Anbefalingen må derfor være, at går man i overvejelser vedrørende en familieoverdragelse/generationsskifte, så vil det være hensigtsmæssigt at få dette gennemført inden ikrafttræden af det nye styresignal.
Ønsker man at gennemføre en overdragelse efter ikrafttræden af det nye styresignal og har eventuelle skattemæssige forhold væsentlig betydning for parterne, så må det anbefales, at man medtager et skatteforbehold i aftalen.
Kirk Larsen og Ascanius følger nøje udviklingen. Med det ændrede værdiansættelsescirkulære og det nye styresignal er der lagt op til en væsentlig stramning af reglerne i forhold til hidtidig praksis på området. Ændringerne gør det relevant at overveje, hvorvidt det er tid til at foretage et generationsskifte af fast ejendom.
Vi står derfor klar til at rådgive dig omkring tilrettelæggelse af et generationsskifte af fast ejendom. Du er meget velkommen til at kontakte os for en uformel drøftelse herom, såfremt du overvejer at overdrage din ejendom eller har andre konkrete spørgsmål vedrørende de nye tiltag.