Skattefrihed ved frivilligt salg under trussel om ekspropriation 

Når en fast ejendom eksproprieres, er erstatningen herfor skattefri. Hvis en ejer frivilligt indgår en aftale om salg af sin faste ejendom, og ejendommen ellers alligevel ville være blevet eksproprieret, er den opnåede fortjeneste også skattefri. Dette gælder både for salg til offentlige myndigheder og til private købere, hvis blot den påtænkte anvendelse af ejendommen er til et formål, der kan begrunde en beslutning om ekspropriation. Derved spares den ekspropriative myndighed (kommunen, regionen, staten o.l.) for den ressourcekrævende proces med at gennemføre en ekspropriation.

Mange ejendomshandler er derfor gennem årene blevet gennemført ved, at sælger og køber før endelig indgåelse af aftale har kontaktet den pågældende kommune og har fået denne til at udarbejde en skrivelse om, at ejendommen ellers påtænkes at blive eksproprieret, hvorved sælgers opnåede fortjeneste ved salget har været skattefri.

Denne glidebane har medført, at SKAT har strammet op i forhold til betingelserne for skattefritagelse ved frivilligt salg, hvilket har skabt usikkerhed om betingelserne.

Betingelser for skattefritagelse

Der er to betingelser, som skal være opfyldte, for at fortjeneste ved et frivilligt salg er skattefrit: ekspropriationshjemmel og ekspropriationsrealitet.

Det betyder, at der på tidspunktet for aftalens indgåelse om salg af den faste ejendom dels skal være hjemmel til ekspropriation i lovgivningen til det påtænkte formål, dels at det må kunne påregnes, at der vil ske ekspropriation, hvis ikke der indgås en frivillig aftale.

I praksis er betingelsen om ekspropriationshjemmel først opfyldt, når en lokalplan for det omhandlede område er vedtaget og offentliggjort senest på tidspunktet for indgåelsen af aftalen om salg; dvs. at den offentlige myndighed rent faktisk kan gå i gang med de indledende skridt til at gennemføre ekspropriationen.

Ekspropriationsrealitet betyder, at ekspropriationen skal være en reel og påregnelig risiko; altså at der hos den ekspropriative myndighed er vilje til at ekspropriere, og at en ekspropriation vil blive gennemført, hvis ikke en frivillig aftale indgås. Bedømmelsen foretages på baggrund af en konkret vurdering af samtlige omstændigheder i den enkelte sag. Ekspropriationsvilje kan i henhold til SKATs ligningsvejledning dokumenteres eksempelvis ”med en henvisning til en beslutning i kommunalbestyrelsen om, at ejendommen ønskes erhvervet om nødvendigt ved ekspropriation”. Det er altså afgørende, hvorvidt der reelt er en trussel om ekspropriation eller ej.

Aktuel og konkret ekspropriationstrussel

De senere års retspraksis har vist, at der stilles strenge krav til beviset for en aktuel og konkret ekspropriationstrussel.

En højesteretsdom fra januar 2014 illustrerer dette. En kommune tilbød i 2003 at købe en landmands landbrugsejendom, da området i en kommuneplan var udpeget til boligbebyggelse. Byrådet havde i januar 2003 tiltrådt en indstilling om, at arealer, som omfattede del af den pågældende landmands ejendom, skulle erhverves og at dette, i det omfang det ikke kunne opnås ved frivillig aftale, skulle søges gjort ved ekspropriation. Landmanden solgte i 2006 efter langvarige forhandlinger med kommunen til en privat køber. Landmanden gjorde gældende, at kommunen ville have gennemført ekspropriation af ejendommen, hvis han ikke havde solgt frivilligt, hvorfor hans opnåede fortjeneste var skattefri.

Landsretten og Højesteret nåede frem til det modsatte; nemlig at der ikke forelå en aktuel og konkret ekspropriationstrussel, og at landmandens fortjeneste derfor var skattepligtig. Der blev lagt vægt på kommunens generelle ekspropriationspraksis gennem de seneste 30 år, hvor der ikke var gennemført ekspropriation til boligformål, og at byrådsbeslutningen ikke kunne ses som en konkretiseret vilje og bemyndigelse til at ekspropriere ejendommen, da dette havde krævet fornyet indstilling til og vedtagelse af byrådet. Der var desuden i perioden mellem byrådsbeslutningen og salget af ejendommen muliggjort opførelse af så mange boliger, at der ikke var behov for yderligere.

Som ejer af fast ejendom udsat for trussel om ekspropriation er der således mange faktorer at forholde sig til og have fokus på, og det er i sidste ende en noget skønspræget vurdering, der afgør, om et frivilligt salg sker under trussel om ekspropriation og derved med skattefri fortjeneste, eller der blot er tale om et ordinært frivilligt skattepligtigt salg.