Esbjerg
Esbjerg Brygge 28
6700 Esbjerg
Se vores åbningstider
København
H. C. Andersens Blvd. 45
1553 København V
Se vores åbningstider
Herning
Dalgasgade 21, 2
7400 Herning
Se vores åbningstider
Skjern
Bredgade 67
6900 Skjern
Se vores åbningstider
16. dec. 2021

Squatters/besættere – myte eller faktum?

Corona tiden og den begrænsede rejseaktivitet de seneste 1½ år har givet besættere gunstige vilkår til at indtage boliger og ferieboliger i Spanien. 48 timer er efter spansk praksis tilstrækkeligt, hvorefter det kan blive umådelig vanskeligt eller dyrt at komme af med besætterne igen.

Ved at følge få enkle råd kan du gøre livet surt for besættere og således sikre din feriebolig bedst muligt.

Som advokat får jeg ofte spørgsmålet: ”…de der besættere, er der noget om det? Skal vi være bekymrede for den slags eller er det bare ”en and” for at sælge alarmer?”

Spørgsmålene kommer fra både klienter, som jeg hjælper med køb af deres drømmebolig i Spanien, men også i mange andre sammenhænge under samtaler om det spanske boligmarked. Nogle har selv bolig og er bekymrede, andre har blot hørt eller læst om besættere og vil lige høre, om det virkelig kan være rigtigt.

Og ja det er rigtigt. Besættere eller squatters, som de kaldes på engelsk (okupas på spansk), er et problem i Spanien, da besættere kan være meget vanskelige at komme af med, hvis de først er kommet ind i en bolig. Af naturlige årsager er det boliger, der står tomme i lange perioder ad gangen, der er mest udsatte. Historisk set har det primært været forladte boliger, dødsboer, ejendomme ejet af bankerne eller andre ubeboede ejendomme, der har været i besætternes søgelys. I de senere år er problemet desværre udvidet til de såkaldte ”second homes” altså, hvad vi her i Danmark betegner som ferieboliger, blandt andet ferieboliger beliggende i populære områder såsom Mallorca, Costa del Sol og Costa Blanca.

Ubeboede boliger i ugenerte områder er mest udsatte

Boliger, der står tomme og som er beliggende lidt ugenert, har den største risiko for at blive besat. Den isolerede beliggenhed giver besætterne noget nær optimale arbejdsbetingelser. De kan i ro og mag bryde ind, skifte låse og nogle gange sågar tilmelde sig på adressen hos kommunen, præcis som en lejer ville gøre det, uden at blive opdaget. Dertil har de tid til at flytte personlige ejendele ind, således at det ikke ligner et indbrud.

Når det går op for den intetanende ejer, at han har fået ubudne gæster, er det ofte for sent, da politiet - når de ankommer til adressen - vil møde en person eller en familie, der påstår, at de bor der; enten som lejere eller på anden vis har ret til at bebo ejendommen. Deres personlige ejendele i ejendommen vil desværre bevirke, at politiet vil være meget tilbageholdende med at betragte det som et indbrud.

Risiko for langvarig retssag – og en fortsat forpligtelse til at betale driftsudgifter

Det vil derfor være påstand mod påstand fra besætter og ejer side, hvorfor politiet ofte vil henvise ejer til at gå rettens vej, hvorefter bureaukratiet starter. Det juridiske tovtrækkeri kan vare i måneder eller endda år, inden ejer får ret til sidst. Dette er desværre ofte efter en periode, hvor besætterne har vanrøgtet boligen.

Et andet problem er, at ejer stadig vil have driftsudgifter på ejendommen. Det vil sige, at ejer stadig skal betale ejendomsskatter, eventuelle lån og sågar forbrugsudgifter som strøm og vand, som besætterne forbruger. Ejer vil ikke kunne afmelde forbrugsudgifterne og dermed lukke for strøm og vand, da besætterne typisk vil anmelde ejerne for chikane, hvilket kan medføre hårde bødestraffe for ejer. Ofte vil besætterne tillige drive strøm og vandregningen unaturligt op i et forsøg på at presse ejer til at betale dem for at flytte.

Hvem er de typiske besættere?

Der er flere typer af besættere.

De mest almindelige er fattige familier, der ikke har noget sted at bo og som rent faktisk besætter en bolig med det formål at få tag over hovedet. De er ikke typiske i de populære ferieområder og slet ikke på ferieboligerne.

De typiske besættere i de populære ferieområder og i ferieboligerne er oftest kriminelle. De har det ene formål at afpresse ejer for et pengebeløb. De kender alle regler og smuthuller i loven til at forhale den juridiske proces og benytter sig tillige af metoden med forbrugsudgifterne, som nævnt ovenfor. Den billigste og mest effektive løsning for ejer er ofte at betale, hvad besætterne forlanger for at flytte.

Beløbene kan variere meget og ofte forlanges der et beløb i forhold til boligens værdi. Krav om 5.000-10.000 euro er ikke ualmindeligt og i større boliger er beløbet ofte højere.

Corona har givet gunstige vilkår for besættere

Under coronatiden er problemet eskaleret, da mange ejendomme stod tomme det meste

af 2020 og hen over foråret 2021. Mange ejendomme er uden alarmer, hvor ejerne først bliver opmærksomme på besætterne uger, ja endda måneder efter besætterne har indtaget boligen.

I 2018 blev 12.214 sager anmeldt til politiet, i 2020 var tallet over 15.000, men antallet skønnes at være langt større. Dels fordi en del sager strækker sig over flere år, dels fordi en del sager aldrig bliver anmeldt, men løst på anden vis (fx ved betaling til besætterne). Visse spanske medier estimerer, at mellem 90.000 og 100.000 boliger i Spanien er besat pt.

Hvorfor er besættelserne så mange?

Med danske øjne kan man undre sig over, hvorfor problemet er så stort. Svaret er et ”sammenkog” af flere forhold.  

Generel mangel på socialt boligbyggeri er en faktor, hvilket kan forklare den ene af de ovenfor beskrevne typer af besættere.

Et andet faktum er, at lovgivningen på området ikke er tilstrækkeligt konsekvent. Der er stort set ingen konsekvenser ved at besætte en ejendom. Er der tale om indbrud, får man en straf, men politiet og myndighederne har i praksis ofte vanskeligt ved at dokumentere, hvem der rent faktisk har begået indbrud og hvem der efterfølgende er flyttet ind i boligen. Straffene ender derfor ofte med bøder, som er sat i forhold til ”forbrydernes” indtægt/løn. Den indtægt, der er synlig for det offentlige, er typisk meget lav, hvilket afføder en lav bødestørrelse.

Retssystemet er en ekstrem langsommelig affære og dette - sammenholdt med de ovennævnte 2 forhold - skaber fundamentet for besætternes gunstige betingelser for pengeafpresning.

Ejer skal reagere indenfor 48 timer efter ejendommens besættelse

Efter spansk lovgivning opnår besætterne allerede efter 48 timer i boligen visse rettigheder, som udspringer af den spanske ”civil code” omkring besiddelse. Hvis de når at udskifte låse samt flytte ejendele ind inden politet ankommer, så har de de facto en form for besiddelse, hvorefter sagen skifter karakter fra et indbrud til en ”besættelsessag”.

Som boligejer handler det derfor om i tide at kunne registrere et forsøg på besættelse, således at et langt juridisk tovtrækkeri eller pengeafpresning undgås. 

Spørgsmålet er så, hvad man kan gøre for at sikre sig og sin bolig, når man gerne vil udleve drømmen om at have en feriebolig i Spanien og nyde landets mange goder. 

Sådan minimerer du risikoen for besættelse af din bolig

Der er enkelte virkemidler, der vil mindske interessen hos besættere eller - såfremt besættere får øje på netop din bolig – hvordan du i tide når at reagere på forsøget på besættelse af din feriebolig:

  • Sørg for at have en alarm med foto/video i boligen, hvor du kan dokumentere, hvornår og hvem der er brudt ind i boligen. Alarmsystemet bør være med månedligt abonnement indeholdende den service, at alarmselskabet tilkalder politiet.

  • Kend din nabo og han vil kende dig. Naboskab er et effektivt værn mod besætterne, men desværre så tager mange sig ikke tid til at hilse på deres naboer i det spanske. Dertil bruges mange ejendomme til udlejning, hvorfor naboen måske forveksler en besætter med en almindelig lejer. Det er nu alligevel en god idé at kende til naboerne, da disse effektivt vil kunne informere dig, såfremt du vælger ikke at have en alarm i boligen.

  • Du skal agere hurtigt og indenfor 48 timer, også selv om det er weekend eller helligdage.

  • Anmeld straks indbruddet til politiet. Du skal i den forbindelse dokumentere dit ejerskab til boligen. Dette kan ske ved at fremvise dit skøde på ejendommen.

  • Vær forberedt: opbevar en kopi af dit skøde elektronisk, så du hurtigt kan sende det til en advokat eller en person i Spanien, som kan agere for dig, såfremt du ikke selv kan komme afsted inden for 48 timer.

Få og økonomisk overkommelige virkemidler kan altså sikre, at du minimerer risikoen for besættere og at du – hvis uheldet måtte være ude - reagerer i tide. Når du er opmærksom herpå, så er det tid til at nyde, at du har erhvervet en feriebolig i Spanien med de fornøjelser og oplevelser, det giver adgang til.