Betydningen af sælger og/eller købers udnyttelse af et advokatforbehold i en købsaftale

Det er normalt, at man i forbindelse med køb og salg af fast ejendom får indarbejdet et advokatforbehold i købsaftalen. Dog er det ikke alle, der er klar over, hvilken betydning det kan have, når forbeholdet udnyttes.

Et advokatforbehold indebærer, at køber og/eller sælgers underskrift på købsaftalen er betinget af, at dennes advokat kan godkende handlen, fremsætte nye betingelser eller annullere handlen.

Vestre Landsret har fornyligt afsagt en dom, som tydeligt illustrerer, hvilke konsekvenser det kan have (for begge parter), såfremt den ene part gør brug af sit advokatforbehold.

Dommen kort fortalt

• Dommen omhandlede salg af udlejningsejendomme. Den underskrevne købsaftale var betinget af, at køber og sælgers advokat kunne godkende købsaftalen med formuleringen ”i sin helhed.”
• Købers advokat ”godkendte” købsaftalerne, men gjorde godkendelsen betinget af flere forhold, bl.a. at tilbudspligten til lejere var overholdt ved tidligere ejerskifte på ejendommen, hvilket skulle dokumenteres.  
• Der var herefter et længere forhandlingsforløb for at forsøge at få købers betingelser opfyldt.
• Under dette forløb modtog sælger et tilbud fra en anden interesseret køber.
• Sælger valgte herefter at sælge til denne nye køber, uden først at orientere den første køber.
• Den første køber anlagde herefter sag om, at sælger skulle anerkende, at ejendommene allerede var solgt til ham, og at han derfor ikke kunne sælge til den ”nye køber.”

Dommens konklusioner

Både by- og landsret bekræftede, at køber ikke havde godkendt købsaftalen i sin helhed, men måtte anses for at have trådt tilbage fra aftalen, idet købers advokats godkendelse, som var betinget af visse forhold, indebar et krav om et yderligere væsentligt aftalevilkår mellem parterne.

Spørgsmålet var herefter, hvorvidt der ved det efterfølgende forhandlingsforløb - herunder som følge af sælgers adfærd - var indgået en ny aftale om køb af ejendommene.

Landsretten afviste, at der efterfølgende var indgået en aftale ved adfærd, idet parterne ikke havde opnået enighed om købers betingelser, bl.a. spørgsmålet vedrørende tilbudspligten. Ligeledes var der ikke grundlag for at antage, at køber, som følge af sælgers adfærd, skulle have opfattet det sådan.

Sælger var således berettiget til at sælge ejendommene til anden side, idet der aldrig var indgået en endelig og bindende aftale mellem sælger og den første køber.

Sammenfattende om dommen

Dommen illustrerer, at udnyttelse af et advokatforbehold reelt betyder, at man træder tilbage fra den indgåede aftale. Parterne er således reelt ikke forpligtet overfor hinanden (der består ikke en aftale mere!), hvis advokatforbeholdet udnyttes, og der kræves nye vilkår eller ændring af allerede aftalte vilkår.

Juridisk er argumentationen, at udnyttelse af advokatforbeholdet betragtes som en uoverensstemmende accept af tilbuddet (den underskrevne købsaftale med forbehold), med den konsekvens, at købsaftalen bortfalder. Advokatens bemærkninger bliver dermed i) en afvisning af den indgåede aftale og ii) et nyt tilbud som den anden part skal acceptere, førend man kan tale om, at der er indgået en aftale. Og skal tilbuddet accepteres på ny, kan det – som dommen illustrerer – også afvises.

Hvad nu hvis…

Ofte (for ofte) bliver modsvaret fra den part, der modtager det nye tilbud, at betingelsen ikke kan accepteres, men at man i stedet kan acceptere en helt tredje løsning – der skal altså handles om det igen.

Modtageren af denne tredje løsning er nu ikke længere bundet af det tilbud, han kom med tidligere, men kan frit afslå med den virkning, at der slet ikke er indgået nogen aftale mere. Omvendt er afsenderen af den tredje løsning nu igen bundet af sit nye tilbud. Fremsættelse af et nyt forslag er ligeledes ensbetydende med i) afslag af det tidligere tilbud ii) påtagelse af forpligtelserne i forhold til det nye tilbud, som den anden part kan godkende (eller afvise).

Pointen i at der stadig kan ske afvisning er, at parterne jo netop ikke - på trods af en underskreven aftale - kunne opnå enighed om at lade forbeholdene bortfalde, ligesom parterne ikke har kunnet opnå enighed om de vilkår, der er omfattet af forbeholdet. Derfor er der ikke en endelig aftale.

Denne konklusion bekræfter den afsagte dom også.

Konklusion

Det er vigtigt, at man gør sig nogle overvejelser, inden man udnytter et advokatforbehold i en allerede underskrevet købsaftale.

Udnyttelse af betingelser under advokatforbeholdet bør begrænses til ”need-to-have” og ikke bare ”nice-to-have,” idet konsekvensen kan være, at modparten vælger at træde tilbage fra aftalen på grund af en betingelse, som man kunne have undværet. Denne risiko overses ofte.

Samtidig illustrerer eksemplet, at det er vigtigt, at så meget som muligt afklares inden underskrivelse – herved spares både tid, omkostninger og skuffede forventninger.

Derfor anbefaler vi, at man både i forbindelse med køb og salg af sin ejendom rådgiver sig med en advokat, ligesom advokaten bør gennemgå samtlige dokumenter i forbindelse med handlen – helst inden aftalens indgåelse.

Hos Kirk Larsen & Ascanius er vi specialister i rådgivning i forbindelse med køb og salg af erhvervs- og boligejendomme. Er du i gang med at købe eller sælge en ejendom, og ønsker du sparring herom, er du velkommen til at kontakte os.