Opkrævning af dækningsafgiften kan potentielt få økonomiske konsekvenser for udlejer

Der har længe været fokus på de konsekvenser, der opstår i kølvandet på de manglende ejendomsvurderinger, der for nuværende forventes at foreligge i 2024-2025. Ejendomsvurderingerne har blandt andet betydning for beregningen af den nye dækningsafgift, der forventes opkrævet med tilbagevirkende kraft fra den 1. januar 2022. Det kan få økonomiske konsekvenser for udlejere, fordi erhvervslejeloven ikke som udgangspunkt hjemler lejeforhøjelser mere end 5 måneder tilbage i tid.

Opkrævning af skatter og afgifter kan enten ske som en del af lejen eller udover lejen i henhold til et ejendomsregnskab, og opkrævningsmetoden har netop betydning for udlejers mulighed for bagudrettet at opkræve de nye dækningsafgifter ved lejer. Hvis skatter og afgifter opkræves som en del af lejen, vil det nemlig kræve en regulær lejeforhøjelse såfremt stigninger skal dækkes af lejer.

Opkrævning af skatter og afgifter som en del af lejen

Ifølge erhvervslejelovens § 10, stk. 4, skal udlejer varsle lejeforhøjelser med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, hvorpå udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Erhvervsminister Simon Kollerup har tidligere på året i en udtalelse forholdt sig til spørgsmålet om, hvorvidt erhvervslejelovens § 10, stk. 4 giver udlejer adgang til at varsle lejeforhøjelser som følge af de nye dækningsudgifter med tilbagevirkende kraft fra den 1. januar 2022 når de nye grundvurderinger foreligger.

Ministeren udtaler generelt, at det er Erhvervsstyrelsens vurdering, at erhvervslejelovens § 10, stk. 4 ikke hjemler lejeforhøjelser mere end 5 måneder tilbage i tid, og at udgifter henholdsvis besparelser for perioden udover de 5 måneder påhviler udlejeren.

Det betyder, at det vil være nødvendigt med en ændring af erhvervslejeloven, såfremt udlejer skal kunne forlange dækningsudgiften opkrævet ved lejeforhøjelser med tilbagevirkende kraft. En ændring, som ministeren ikke har tænkt sig at iværksætte.

Da efterreguleringen for de forudgående år med al sandsynlighed vil anses som pålagt ejendommen pr. 1. januar de respektive år, som efterreguleringen vedrører, vil udlejer ikke have mulighed for at varsle lejeforhøjelser i overensstemmelse med 5 måneders-fristen. Udgifter derudover vil således påhvile udlejer.

Opkrævning af skatter og afgifter udover lejen

Hvis udlejer opkræver skatter og afgifter udover lejen i henhold til et ejendomsregnskab, vil udlejers muligheder for en bagudrettet opkrævning ikke være lige så begrænsede.

Afholdes udgifter til skatter og afgifter som en del af et ejendomsregnskab, vil der nemlig ikke være tale om en lejeforhøjelse, hvorfor fristen i erhvervslejelovens § 10, stk. 4 ikke finder anvendelse.

Da der ikke gælder samme strenge frister for opkrævning af skatter og udgifter i de omtalte tilfælde, må det forventes, at udlejer vil have en bredere adgang til at kræve yderligere betaling fra lejer, hvis dækningsafgiften forhøjes med tilbagevirkende kraft.

Udlejers reelle muligheder vil dog ved indsigelser fra lejer i sidste ende skulle efterprøves ved domstolene.

Udlejer må dog under alle omstændigheder forvente at lide tab i tilfælde af, at lejer i mellemtiden er fraflyttet.

Indgåelser af nye lejekontrakter

Da erhvervslejeloven bygger på en høj grad af aftalefrihed, kan udlejer for så vidt angår nye lejekontrakter fravige erhvervslejelovens § 10.

Det betyder, at udlejer ved indgåelse af nye erhvervslejekontrakter, hvor skatter og afgifter opkræves som en del af lejen, bør sikre sig muligheden for at opkræve dækningsafgiften tilbage i tid ved indsættelse af et særligt vilkår herom.

For så vidt angår erhvervslejekontrakter, hvor skatter og afgifter opkræves i henhold til et ejendomsregnskab anbefales, at der tilsvarende indsættes et vilkår, hvorefter at der i ejendomsregnskabet kan medtages skatter og afgifter for tidligere år.

Hvis du har spørgsmål til ovenstående, eller er i tvivl om, hvorvidt det kan få betydning for din virksomhed, er du velkommen til at kontakte os for en uformel drøftelse herom.