Tjekliste for udlejere - opkrævning af forbrugsudgifter (el, vand og varme) hos lejere
Hvad må du som udlejer opkræve ud over huslejen af din lejer? Lejeloven og erhvervslejeloven regulerer, hvilke forbrugsudgifter du må opkræve særskilt betaling for – og hvilke der skal være indeholdt i huslejen. Denne nyhedsartikel guider dig igennem, hvordan du må opkræve betaling for forbrug i private lejemål og erhvervslejemål.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at udlejer i både private lejemål og erhvervslejemål har pligt til i lejekontrakten at specificere hvilke udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet. Hvis udlejer ikke nævner udgifterne i lejekontrakten, vil udlejer ikke kunne opkræve udgifterne hos lejer.
Opkrævning af vand
1. Tilmelding hos vandværket
Udlejer kan – hvis der er en særskilt måler - ved lejemålets start kræve, at lejer registreres som forbruger ved vandværket. Dermed bliver afregning som udgangspunkt et forhold mellem lejer og vandværket – og dermed som udgangspunkt ikke udlejers hovedpine.
Er der i lejeaftalen aftalt, at udlejer leverer vand, kræver den en frivillig aftale mellem lejer og udlejer for at ændre herpå. Dette kan udlejer ikke selv bestemme.
2. A conto betaling
Som udlejer har du også mulighed for månedligt at opkræve a conto betaling for vand. Det er dog et krav, at der er en særskilt forbrugsmåler tilknyttet det enkelte lejemål. Det er derfor ikke tilstrækkeligt, at der blot er en forbrugsmåler for hele opgangen. Det skal kunne bevises, hvor stort et forbrug den enkelte lejer har haft.
Hvis der er særskilte forbrugsmålere tilknyttet hvert enkelt lejemål, vil du kunne kræve et månedligt beløb af lejer, som svarer til det forventede forbrug.
Hvordan skal det fremgå af lejekontrakten?
Hvis du som udlejer opkræver udgifter til vand gennem månedlige a conto beløb, skal du i lejekontrakten angive dette. Der gælder i den forbindelse et specifikationskrav. Specifikationskravet medfører, at det specificeret af lejeaftalen skal fremgå med hvilket beløb, der opkræves vand.
Hvis du som udlejer ved en fejl har glemt at opkræve a conto betaling, har du mulighed for med 6 ugers varsel at forlange, at lejer betaler a conto bidrag fremadrettet. Du har ikke adgang til som udlejer at opkræve a conto beløb bagudrettet.
Udarbejdelse af forbrugsregnskab og klage herover
Du har som udlejer pligt til en gang om året at udarbejde et forbrugsregnskab, således at lejer har mulighed for at se, hvad det faktiske forbrug har været. Det er i den forbindelse vigtigt, at du som udlejer sikrer, at det af regnskabet fremgår, hvor stor en del af lejerens udgifter, der angår varme og varmt vand, udgifter som følger af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, kølning og vand. Med andre ord skal de forskellige forbrugsposter fremgå særskilt af regnskabet.
Herudover skal det ligeledes af regnskabet fremgå, hvordan lejerens andel af de samlede udgifter er beregnet, og tidspunktet for udlejers modtagelse af den endelige afregning.
Det skal endvidere fremgå, at lejer har ret til at gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet indenfor 6 uger efter modtagelsen heraf. Hvis lejer gør indsigelse mod forbrugsregnskabet er det vigtigt, at du som udlejer sørger for at indbringe sagen for Huslejenævnet inden 12 uger efter, at lejer har modtaget forbrugsregnskabet. Hvis du ikke som udlejer får indbragt sagen, vil du miste retten til at opkræve en eventuelt efterbetaling (altså udover det opkrævede aconto beløb) af lejer.
Regnskabsfrist
Regnskabsperioden kan fastsættes i lejekontrakten. Hvis der intet er anført i lejekontrakten følger det af lejeloven og erhvervslejeloven, at regnskabsperioden løber fra den 1. juni til den 31. maj. Udlejer har pligt til at fremsende forbrugsregnskabet til lejer senest 4 måneder efter forbrugsregnskabsårets udløb.
Der gælder dog altid en frist på mindst 3 måneder, hvis varme leveres fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg. Udlejer skal her fremsende den endelige afregning til lejer 3 måneder efter, at han har modtaget denne fra varmeforsyningsanlægget.
Fristoverskridelse af fremsendelsen af forbrugsregnskabet
Udlejer mister retten til at opkræve en eventuel efterbetaling af lejer, hvis forbrugsregnskabet ikke er kommet rettidigt frem til lejer. Det betyder, at hvis lejer har betalt et a conto bidrag på 300 kr. hver måned, og forbrugsregnskabet viser, at det reelle forbrug svarer til 350,00 kr. hver måned, vil udlejer ikke kunne kræve betaling for de manglende 600,00 kr., hvis fristen på de 4 måneder – som beskrevet ovenfor – er overskredet.
Hvis udlejer overskrider fristen med mere end 2 måneder, har lejer ikke pligt til at betale de fremtidige a conto bidrag, før udlejer har fremsendt forbrugsregnskabet til lejer.
Efter- og tilbagebetaling
Hvis det viser sig, at lejer har betalt for meget, vil du som udlejer skulle tilbagebetale dette beløb kontant til lejer eller fradrage beløbet i den første lejebetaling, efter at forbrugsregnskabet er fremsendt til lejer.
Hvis lejer omvendt har betalt for lidt – og hvis du som udlejer har overholdt fristerne for udarbejdelse af forbrugsregnskab - skal lejer efterbetale det manglende beløb i forbindelse med betaling af den første husleje, som skal betales mindst en måned efter at lejer har modtaget forbrugsregnskabet.
Eksempel 1: Lejer har betalt 400,00 kr. hver måned i a conto til vand, dvs. 4800 kr/år. Ved udarbejdelsen af forbrugsregnskabet viser det sig, at det reelle forbrug udgør 3.000,00 kr. for et år. Lejer har dermed betalt (400*12-3.000,00 kr.) 1.800,00 kr. for meget. Du er dermed som udlejer forpligtet til at tilbagebetale 1.800,00 kr. til lejer eller modregne det i næste leje.
Eksempel 2: Lejer har betalt 400,00 kr. hver måned i a conto til vand, dvs. 4800 år/år. Ved udarbejdelsen af forbrugsregnskabet viser det sig, at det reelle forbrug udgør 5.000,00 kr. for et år. Lejer har dermed betalt (400*12-5.00,00 kr.) 200,00 kr. for lidt. Du vil herefter skulle opkræve den manglende betaling på 200,00 kr. af lejer.
Justering af a conto beløbet
Hvis du som udlejer opdager, at det fastsatte a conto beløb ikke svarer til lejers reelle forbrug, vil du kunne justere beløbet. Du skal her være opmærksom på, at en sådan justering alene kan ske med en varsling på 6 uger før det træder i kraft. Det betyder, at hvis du som udlejer den 1. december 2020 varsler en justering af aconto beløbet, vil det først være fra den 1. februar 2020, at lejer er forpligtet til at betale det nye a conto beløb.
I forbindelse med en justering af a conto beløbet, kan du som udlejer alene justere beløbet således, at forhøjelsen svarer til det forventede forbrug.
3. Betaling af vand gennem huslejen
Hvis der ikke er tilknyttet særskilte forbrugsmålere i lejemålet, har du som udlejer mulighed for at opkræve vand gennem huslejen. Denne mulighed har du uanset om der er etableret særskilte forbrugsmålere eller ej.
Du har ikke pligt til som udlejer at udspecificere, hvor stor en del af huslejen, der vedrører udgiften til vand. Du bør være opmærksom på, at det ikke er muligt at fremsende lejer en efterregning på vand, hvis det viser sig, at du ikke har afsat et tilstrækkeligt beløb hertil.
Opkrævning af el
I langt de fleste tilfælde aftaler udlejer med lejer i lejekontrakten, at lejer afregner el direkte med forsyningsselskabet. Hvis dette ikke er tilfældet har udlejer mulighed for at opkræve el gennem i) månedlige a conto betalinger eller ii) gennem huslejen.
Der gør sig de samme regler gældende for opkrævning af el som ved opkrævning af vand, der kan derfor henvises til afsnittet vedrørende ”opkrævning af vand”. Det betyder derfor også, at du som udlejer skal være opmærksom på, at hvis du kræver el ved månedlige a conto betalinger, kræver det, at der er en forbrugsmåler tilknyttet de enkelte lejemål.
Opkrævning af varme og opvarmning af brugsvand
1. A conto betaling
Udlejer kan opkræve betaling af varme og opvarmning af brugsvand som et a conto beløb hver måned. Det gør sig særligt gældende for opkrævning af varme og opvarmning af brugsvand, at udlejer er berettiget til at opkræve a conto betaling, selvom der ikke er en forbrugsmåler tilknyttet det enkelte lejemål.
I forbindelse med udarbejdelse af forbrugsregnskabet kan udlejer fordele udgiften til betaling af varme og opvarmning af brugsvand efter bruttoetagearealet eller efter rumfang for så vidt angår det enkelte lejemål. Bemærk dog, at det skal fremgå specificeret af lejekontrakten, hvilke udgiftsarter lejeren skal betale til udlejer udover lejen.
Der kan i øvrigt henvises til afsnittet ”opkrævning af vand”, da det – udover ovenstående – er de samme regler, der gør sig gældende.
2. Betaling af varme gennem huslejen
Udlejer har som udgangspunkt ikke adgang til at opkræve udgifter til varme gennem huslejen. Dette skal i stedet fremgå af lejekontrakten som et særskilt beløb, se nærmere herom ovenfor under ”a conto betaling”. Det står dog udlejer frit for ikke at opkræve udgifter til varme af lejer.
I følgende tilfælde er der dog for udlejer mulighed for, at varmeudgiften er indeholdt i lejen
- Hvis der er tale om lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde m.v. eller
- enkeltværelser til beboelse.
Hos Kirk Larsen & Ascanius er vi specialister i lejeretlige forhold. Ønsker du sparring herom, er du velkommen til at kontakte advokat Hans Jeppesen, advokat Jesper Ebbesen Schmidt, advokat Alexander Enevoldsen eller advokatfuldmægtig Emma Venø Bredtoft.
