Køb af landbrugsvirksomhed – kan sælgers kontrakter overtages?

Vi har tidligere sat fokus på, at man som køber af en landbrugsejendom bør være opmærksom på at få undersøgt om, den produktion der de facto udøves fra ejendommen er i overensstemmelse med lovgivningen – ikke kun miljølovgivningen men også fx byggeretlige reguleringer. Læs vores indlæg her.

En anden problemstilling, som købere af personligt drevne landbrugsvirksomheder bør forholde sig til, er om det rent faktisk er muligt opnå den retsstilling, som sælger lover i forhold til de kontrakter, sælger har indgået. Eksempelvis ses følgende ”løfter” ind imellem at fremgå af salgsopstillinger for landbrugsejendomme: ”køber overtager følgende leasingforpligtelser…” eller ”køber indtræder i den af sælger indgåede lejekontrakt om …” 

Udfordringen i denne type løfter, som involverer en tredjemand (i eksemplet leasinggiver eller udlejer) er, at sælger og køber ikke juridisk kan binde tredjemand på deres aftale.

Hovedreglen om debitorskifte

I dansk ret gælder således som hovedregel, at debitorskifte ikke er tilladt uden kreditors samtykke.

Ved gensidigt bebyrdede aftaler optræder begge parter i aftalen som henholdsvis kreditor og debitor. Eksempelvis er en lejer (penge-)debitor med hensyn til lejebetalingen men (real-)kreditor i forhold til kravet på at få adgang til det lejede. Omvendt er udlejer (penge-)kreditor med hensyn til lejens betaling, men (real-)debitor for så vidt angår forpligtelsen til at stille det lejede til rådighed i kontraktmæssig stand.

Reglen om at debitorskifte kræver kreditors samtykke betyder, at ingen af parterne i en gensidigt bebyrdende aftale, uden videre kan overdrage deres forpligtelser til tredjemand.

Det har i den juridiske litteratur været gjort gældende, at udgangspunktet må fraviges når der foreligger en virksomhedsoverdragelse, således at virksomhedens kunder, leverandører, og andre kreditorer umiddelbart erhverver ret over for den nye ejer af virksomheden.

De fleste er dog enige om, at de hensyn, som hovedreglen hviler på, medfører, at den også vil gælde i langt de fleste tilfælde af virksomhedsoverdragelse. 

Køber af en mælkeproduktionsejendom vil normalt ikke være i tvivl om, at eksempelvis ARLA skal acceptere ejerskiftet. Dette er netop en konsekvens af, at realdebitor – den der leverer mælken bliver en anden.

At debitorskiftet i forhold til ARLA i langt de fleste tilfælde er en formalitet ændrer ikke ved juraen bag. Derfor må en sælger, som på samme måde ønsker at frigøre sig fra kontrakter om leasing, leje, forpagtning, køb af foder eller lign., og en køber, som tilsvarende ønsker at overtage disse kontrakter, sikre den ønskede retsstilling ved en direkte aftale med tredjemand.

Konsekvens af et debitorskifte uden samtykke

Iagttager sælger og køber ikke reglerne om at indhente kreditors samtykke til personskiftet, vil en kreditor i et gensidigt bebyrdende kontraktforhold ikke være forpligtet til at levere sin ydelse til den ”nye” debitor – køber.

Fx vil en udlejer ikke være forpligtet til at stille det lejede til rådighed for køber, der uden hans samtykke har ”overtaget” lejekontrakten. Det er lige meget om, det er lejekontrakten vedrørende en stald, en gylletank eller en leasingaftale. Kontrakten må alt andet lige kunne anses som misligholdt, med den konsekvens at udlejer kan hæve aftalen. Derved opnår køber ikke den ønskede retsstilling – at kunne indtræde i lejemålet.

I forhold til sælger bevirker det mislykkede debitorskifte, at han på sin side ikke er frigjort for forpligtelserne i henhold til kontrakten, herunder udlejers eventuelle krav på erstatning for misligholdelse.

Undtagelser fra hovedreglen 

Hovedreglen om forbud mod debitorskifte uden samtykke er i en række tilfælde fraveget ved lov. Den mest kendte er Lov om Lønmodtageres retsstilling ved virksomhedsoverdragelse.

Med loven har man, ud fra et beskyttelseshensyn overfor lønmodtagerne, vedtaget, at køber af en virksomhed uden videre indtræder i forpligtelserne overfor de ansatte. Det være sig for eksempel forpligtelserne til at udbetale løn eller iagttage et givent opsigelsesvarsel.

En anden relevant undtagelse i forbindelse med handel af landbrugsejendommen er, at begrænsede rettigheder, som servitutter, brugsrettigheder, og andre byrder, der hviler på en fast ejendom overgår fra ejer til ejer uden aftale om debitorskifte. Det vil sige at erhverver af ejendommen overtager forpligtelserne i henhold til de begrænsede rettigheder, uden samtykke fra rettighedshaveren.

Dette gælder også ved lejeaftaler omkring fast ejendom, idet en erhverver af en fast ejendom som udgangspunkt må respektere at (en del) af ejendommen er udlejet, og erhverver må opfylde sine forpligtelser som udlejer (realdebitor). Men reglen gælder netop ikke, som også omtalt ovenfor, hvis sælger er lejer, og køber ønsker at indtræde i lejemålet. Har sælger ikke på forhånd aftalt ret til afståelse, kan køber ikke fortsætte lejemålet uden udlejers accept.

Vi kan hjælpe med at skabe overblik

For at sikre din retsstilling og undgå ubehagelige overraskelser, handler det helt konkret om, at du får gennemgået den ejendom og den virksomhed, du ønsker at købe. At du får identificeret de steder i din aftale med sælger, som involverer tredjemand, og at du får håndteret dette.

Hvad enten du er køber eller sælger af en landbrugsvirksomhed, bistår vi hos Kirk Larsen og Ascanius dig gerne med at nå i mål med en handel.