Lovforslag om loft på huslejestigninger er netop sendt i høring

Lovforslaget skal udmønte den politiske aftale mellem Socialdemokratiet, SF, Radikale Venstre og Enhedslisten således, at der indføres et 2-årigt loft for huslejestigninger på 4% årligt, og at der efter 2-års perioden indføres et nyt indeks til regulering af huslejerne, som afspejler den "reelle udvikling i udlejers omkostninger.”

Nu har Indenrigs- og Boligministeriet sendt et udkast til lovforslag, som skal udmønte den politiske aftale i høring. Lovforslaget indebærer grundlæggende ændringer i de nugældende regler for lejeregulering – herunder også for allerede indgåede lejeaftaler.

Regulering af lejen for eksisterende og fremtidige lejeaftaler

Med lovforslaget forslås det, at udlejere ikke i de næste 2 år vil være berettiget til at regulere huslejen med mere end 4% årligt.

Regulering herudover kræver, at udlejer kan dokumentere, at lejen inkl. stigningen på 4% ikke kan dække stigningen i ejendommens driftsudgifter (sammenlignet med driftsudgifterne året før).

Det har i den politiske aftale været uklart, hvilke driftsudgifter en udlejer kan medtage i en eventuel lejeregulering som overstiger 4%. 

I den til lovforslaget medfølgende bekendtgørelse kan stigninger i følgende omkostninger (efter omstændighederne) medtages:

• skatter og afgifter,
• forsikring,
• vedligeholdelse,
• administration,
• forbrugsudgifter,
• forbrugsregnskaber,
• vicevært, renholdelse, finansieringsomkostninger og
• øvrige udgifter (hvis udlejer kan dokumentere at afholdelsen af udgiften har været nødvendig af hensyn til ejendommens drift).    

Der består dog stadig en væsentlig usikkerhed omkring hvilke udgifter, der kan medtages. Udlejer skal derfor være særdeles varsom når udgifterne skal medtages i en egentlig beregning.

Set i det lys, vil lovforslaget da også medføre en væsentlig større administrativ byrde for udlejer, da dokumentationskravene (ved regulering ud over ”loftet”) forventeligt vil minde om det driftsbudget, som udarbejdes til brug for regulering af ejendomme omfattet af omkostningsbestemt leje (=OMK-ejendomme).

Endelig skal udlejer have for øje, at fordelingen af udgiftsstigningen - i henhold til den foreslåede bekendtgørelse – skal fordeles efter lejemålenes m2 og ikke den enkelte lejes størrelse.

Dokumentationskravet og lejers indsigelse ved regulering over 4%

Lovforslaget indeholder desuden den ændring, at en regulering ud over 4% skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysninger om I) grunden til lejeforhøjelsen, II) en beregning af grundlaget for lejeforhøjelsen, samt III) dokumentation for stigningen i de ”rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen” og endelig IIII) oplysninger om lejerens ret til at gøre indsigelse.

Lejeren – eller en af lejerne udpeget beboerrepræsentant – kan således få efterprøvet reguleringen ved Huslejenævnet inden for 3 måneder efter reguleringen er meddelt – og udlejeren kan ikke i perioden kræve den del af lejereguleringen som overstiger 4 % betalt af lejer.  Der stilles ikke krav om, at lejers indsigelse skal indeholde en egentlig begrundelse (!).

Samtidig skal udlejer være særlig opmærksom på, at den påkrævede dokumentation for stigningens berettigelse skal vedlægges når sagen indbringes for huslejenævnet, idet sagen ellers ikke anses for indbragt for huslejenævnet.

Det er en væsentlig fravigelse af den forvaltningsretlige officialmaksime, så udlejer skal være særlig agtpågivende når sagen indbringes, idet Huslejenævnet ellers kan betragte sagen som ”ikke indbragt”.

Hertil kommer, at sager om huslejeregulering over 4% - i henhold til lovforslaget – alene skal behandles af Huslejenævnet i Aarhus Kommune.

Henset til de – forventelige - lange sagsbehandlingstider, indebærer dette brud med de almindelige regler for lejebetaling en forøget risiko for, at en (efterprøvet) berettiget huslejestigning medfører et tilbagebetalingskrav som lejer ikke – nødvendigvis - vil kunne betale.

Virkningstidspunktet for allerede skete reguleringer og fremtidige reguleringer

Lovforslaget indebærer, at loftet på 4% får virkning for allerede meddelte lejereguleringer fra det tidligste tidspunkt, hvor lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kunne være bragt til ophør ved lejers opsigelse.

Hvis lejeren fx har 3 måneders opsigelsesvarsel, skal der gå 3 måneder fra lovens ikrafttrædelse, til lejeforhøjelsen begrænses til 4%.

Tilsvarende vil lejeforhøjelser, som er sket inden lovens ikrafttræden, blive begrænset til 4% efter en periode fra lovens ikrafttræden svarende til lejerens opsigelsesvarsel.

Kirk Larsen & Ascanius’ bemærkninger

Lovforslaget har til formål at fastlægge rammerne for huslejereguleringen af de ca. 160.000 lejemål, der er omfattet af nettoprisindeksregulering frem til det tidspunkt, hvor reguleringen erstattes af et nyt reguleringsindeks.

Lovforslaget vil unægtelig medføre en forøget administrativ byrde hos de udlejere, hvis lejemål bliver omfattet. Samtidig vil lovforslaget – forventeligt – medføre en sagsbehandlingspukkel hos Huslejenævnet i Aarhus Kommune.

Hertil kommer, at udlejer bør udvise stor agtpågivenhed, hvis der skal reguleres ”ud over loftet” på 4%. Den medfølgende bekendtgørelse er særdeles vag omkring hvilke udgifter, som med rette kan medtages. Der består således også en væsentlig risiko for, at en regulering kan blive tilsidesat ved Huslejenævnet.

Henset til den væsentlige administration (og usikkerhed), der vil være forbundet med en regulering ud over 4%, må udlejere gøre op med sig selv, om det økonomisk giver mening at foretage en sådan regulering.

Det er selvfølgelig stærkt uhensigtsmæssigt, at de uklarheder, som lovforslaget medfører, skal lægges udlejeren til last.