Tidsbegrænsede lejekontrakter - både privat og erhverv
Hvad betyder det, at en lejekontrakt er tidsbegrænset?
Hvis en lejekontrakt er tidsbestemt eller tidsbegrænset betyder det, at lejekontrakten ophører på et bestemt tidspunkt, som er nærmere fastsat i lejekontrakten mellem lejer og udlejer. Det skal således være udtrykkeligt aftalt mellem parterne, at lejemålet er tidsbestemt. Ellers er den tidsubestemt.
Det særlige ved tidsbestemte lejekontrakter er, at lejeforholdet ophører uden opsigelse, idet dette netop er fastsat ved udløbet af den aftalte lejeperiode. Med andre ord betyder det, at hverken lejer eller udlejer skal opsige lejemålet for at lejekontrakten ophører.
Kan man gyldigt indgå en tidsbegrænset lejekontrakt?
Udgangspunktet er, at udlejer ikke kan opsige lejeaftalen med lejer medmindre der foreligger en ophævelsesgrund eller særlige opsigelsesgrunde. Det er derfor også byrdefuldt for lejer, at en lejekontrakt er tidsbegrænset.
Lejeloven og Erhvervslejeloven indeholder derfor bestemmelser om, at en tidsbegrænset lejekontrakt kan tilsidesættes, hvis udlejers begrundelse for tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold.
Det er en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde, hvornår en tidsbegrænsning vil anses som tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold.
Af praksis kan det udledes, at følgende tilfælde blandt andet var tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold:
- Hvis udlejer overvejer salg af ejendom
- Hvis udlejer skal på en længere rejse
- Hvis udlejer skal udstationeres f.eks. i forbindelse med et arbejde
- Hvis ejendommen senere skal rives ned eller renoveres
Af praksis kan det udledes, at følgende tilfælde blandt andet ikke var tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold, og at tidsbegrænsningen derfor kunne tilsidesættes:
- Hvis udlejers begrundelse ikke stemmer overens med udlejers reelle planer
- Hvis udlejer blot vil se lejer an
- Hvis begrundelsen vedrører potentielle nye lejere og ikke udlejer
Hvilke regler gør sig gældende for opsigelse i en tidsbestemt kontrakt?
Hvis en lejekontrakt er tidsbestemt, er udgangspunktet, at lejemålet ikke kan opsiges i lejeperioden – med mindre dette er aftalt mellem lejer og udlejer. Det betyder derfor, at lejemålet er uopsigeligt for begge parter i den aftalte lejeperiode. En undtagelse hertil er i tilfælde af misligholdelse. Her vil der være adgang til – for både lejer og udlejer – at ophæve lejemålet.
Kan en tidsbegrænset lejekontrakt forlænges?
Hvis en lejer bliver boende i lejemålet efter den aftalte lejeperiode er udløbet i mere end 1 måned (hvis der er tale om et privat lejemål) eller 3 måneder (hvis der er tale om et erhvervslejemål), uden at udlejer opfordrer lejer til at flytte fra lejemålet, vil lejeforholdet automatisk fortsætte på de aftalte vilkår – dog uden vilkåret om tidsbegrænsning. Det betyder, at en lejer herefter vil kunne blive boende i lejemålet og at udlejer ikke vil have adgang til at sætte dig ud af lejemålet, medmindre der foreligger misligholdelse, eller udlejer er berettiget til at opsige lejemålet, hvis der er anden særlig hjemmel hertil i loven.
Som udlejer betyder dette, at du skal være særlig opmærksom på at sørge for, at lejer rent faktisk fraflytter lejemålet ved tidsbegrænsningens ophør. Hvis lejer ikke flytter når den tidsbegrænsede periode udløber, må du som udlejer få fogedrettens bistand til at få lejer udsat af lejemålet.
Hvad kan en lejer gøre, hvis han mener, at en tidsbegrænset lejekontrakt er ugyldig?
Hvis en lejer vurderer, at tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold på tidspunktet for aftalens indgåelse, har lejeren mulighed for at anlægge en sag herom.
Privatlejemål
Lejeren skal indbringe spørgsmålet for Boligretten, som herefter vil vurdere, om der er grundlag for at tilsidesætte tidsbegrænsningen.
Erhvervslejemål
Lejeren skal anlægge en sag ved de almindelige domstole. Sagen skal være anlagt senest 1 år efter lejeforholdets begyndelse – dog senest 6 måneder før den aftalte lejetids udløb. Hvis tidsbegrænsningen er indgået for et kortere tidsrum end 6 måneder, skal retssagen være anlagt uden ugrundet ophold efter lejeforholdets begyndelse.
Hvis retten/boligretten finder, at der er grundlag for at tilsidesætte tidsbegrænsningen, fortsætter lejeforholdet og udlejer må herefter tåle, at denne alene har mulighed for at opsige lejeforholdet, hvis der er anden hjemmel hertil i lovgivningen eller ophæve lejemålet, hvis lejer er i misligholdelse. Udlejer kan ikke håndhæve tidsbegrænsningen.
Hos Kirk Larsen & Ascanius er vi specialister i lejeretlige forhold. Ønsker du sparring herom, er du velkommen til at kontakte advokat Hans Jeppesen, advokat Jesper Ebbesen Schmidt, advokat Alexander Enevoldsen eller advokatfuldmægtig Emma Venø Bredtoft.
